移民美国有哪些条件。
如今越来越多的国人，认识到了将资产进行多方位配置的重要性，利用多币种的投资对抗未来不可预知的金融风险，那么美金无疑是目前抗风险能力最强的货币。7月以来，人民币兑美金破七，并且持续走低，更加确定了美金资产的重要性!而美国房产无疑是美金资产的 * 选择。
那么，很多人在投资之前都会有一个疑问“美国的税收制度严格，虽然美国房子的利润很高，可是严苛的税收该怎么办呢?”
首先我们了解一下美国对于房子的定义吧。
在美国，如果你拥有两套房产，一般就会被认为一套是自住房、一套是投资房。自住房和投资房在税收政策上是有不同的。
一、自住房
如果是自住房，而且这套自住房还是用贷款买的，那么你在报税时，和自住房相关的一些费用都可以抵免税，比如贷款利息、贷款点数、地税等等。这相当于给了购房者一个很大的税务优惠。
如果纳税人要出售自住房，原本要缴交资本增值税，但如果被出售的是自住房，且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上(川普税改后，将改为八年内住满五年及以上)，卖房利润个人低于25万 美元、夫妻低于50万 美元部分无需交纳资本增值税。
二、投资房
投资房一般用于出租，屋主维修出租屋的开支可由于抵扣租房收入，但一定要注意保留收据以作为证明材料。如果有雇佣工人也建议屋主从国税局网站上下载并填写1099表格，这样支付给工人的费用就可以用来报税;出租房的另外一种节税策略是折旧冲回。只有房子的价值可以折旧，土地的价值不能折旧;同时比如个人的保险单啊，外国买家的往返美国的机票啊都可以作为税收冲抵。
综上所述，美国房产无论从购买还是后期的出租，税收冲抵都非常的完善且稳定。2008年全球经济危机后，美国房地产越发完善抗金融风暴能力越发增强，大量的中国买家涌入美国房产市场，最夸张的时期一部《北京遇见西雅图》都另西雅图的房价上涨30%。目前，向佛州还有德州仍有很大的上涨空间，投资不等人，有兴趣的朋友尽快咨询哦。
董明月个人简历：wWw.ym16.COM
工商管理专业，海外移民咨询师，曾就职于央企外企等多家移民公司，拥有十余年北美地区移民投资的咨询及案件办理经验，准确把握政策走势和客户需求，为有志赴海外发展人士量身订制海外移民、子女教育、安家置业、商务考察、基金投资、地产投资等一体化整体解决方案。
负责美、加、英、澳、欧等国的投资移民咨询和代理工作，能够精准把握各个国家项目的要求、特点和流程，特别擅长根据客户的不同条件、需求，为客户量身设计移民方案，并以高度的责任心和高效的管理方式，对客户进展中的细节予以落实跟进。
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了解美国移民，先看看美国房产投资趋势
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美国房价持续上涨，住房拥有率持续下降，随着房屋租金的升高，美国本土居民的也面对住房问题，尤其是低收入群体。那么面对变化，投资者如何应对能获得更好的投资效果呢?想要了解美国移民，先来看看美国房产吧。
适合去哪里投资公寓?
报告显示，房屋可承受能力有巨大的地域差别。一些就业增长前景不错的州和城市，他们的住房成本越发昂贵，令普通家庭难以承受。那么对于投资者来说，旧金山、洛杉矶的房价已经涨的相当高，这时候现金不充足的情况下，就可以考虑那些有上涨潜力的城市来投资，而判断房价上涨潜力的重要指标就是这个城市是否能够提供足够的职位，吸引足够多的人。
房租上涨，低价公寓易出租
美国联邦住宅抵押贷款公司房地美Freddie Mac近日发布一份报告，该报告以该公司在2010-2016年间至少两次发放抵押贷款的公寓为样本，追踪租金变化数据。研究结果显示，2010年，低收入家庭要找到可以负担的公寓已经很不容易：当年在普通的公寓中只有11.2%是低收入家庭可以承受的;到了2016年，情况更加糟糕：低收入家庭负担得起的普通公寓比例急剧下跌到4.3%。
哪里租金上涨较快?
据美国在线房地产平台
不少申请者想了解美国移民，投资者可从美国房产开始入手，包括它的价格，行情以及投资趋势。
美国移民知识库（四）：美国房产投资
随着美元的升温，加上美国政府实施的宽松货币政策，进一步刺激了美国移民通过海外资产的方式移民美国。那么，今天让我们一起来探究一下美国房产投资的方式，来为投资移民的用户提供一些参考。
由于美国房地产行业实施私有化制度，用户可以永久购买。因此，对于一些有美国移民意愿的人来说，通过投资移民美国，不仅能够得到一所房子，房子土地也全部属于自己。
美国房地产作为经济发展的动力，经过近百年以上的发展，已经形成了完善的市场机制。与中国不同，美国房地产业的二级市场比重较大，市场交易也很活跃，这保障了选择美国投资后，可以很好的购买和出售房产。同时，根据三大股指分析，美国房地产行业受到经济好转及加息周期的影响，预计平均价格在未来三年将会维持强劲势头。全世界排名前百的大学中，有半数位于美国，而且美国所提供的大学教育是公认的比较具有有竞争力的。同时在学区附件房屋具有非常高的出租率和租金能让投资得到更多的回报。
购买美国房产并以出租和投资为目的，可以保证房产税务的来源，得到租金，不必担心缴纳大量的税款。现如今，美国房地产的平均价格逐渐上涨，根据专家估计，未来5年时间内，美国房价将保持稳定的增长势头，因此，已经来到了投资美国房产的最佳时期。
CRS来袭，美国房产投资同时实现免税、省税、资产保全
如今，全球征税就已经开始蔓延，目前已有101个国家加入CRS框架和体系。很多中国高净值人群常去的避税目的地也都加入了CRS，这意味着高净值客户在海外的资产将不再隐蔽。
购买海外房产，很好的规避CRS
由于不动产的非债务性直接权益和具体的商品实物不属于金融资产的范畴，不必上报。所以，包括房产、收藏品、字画、古玩等都不属于CRS的交换内容，很多人为了规避CRS，纷纷购置海外房产。泰国等尚未加入CRS的国家，房价也是一路飙升。自CRS出台之后，泰国的曼谷等地的高端公寓同比上涨13%左右。
很多人根本就没有仔细想过这个问题，只是觉得大家都买，也就跟着买了。其实为了规避CRS去买房子，真的不是明智的选择。因为房子总有一天会变现的，变现之后的现金就会进入你的金融账户，一样还会面临CRS的问题。所以，房产只能起到短时间的规避作用，不是长久之计。
其实，CRS出台之后，我们之前常用的境外离岸账户、离岸保单、离岸公司等方式都已经失效了，这个时候我们应该考虑的是一个长期的发展，到底如何配置我们的资产，才能做到 * 的免税、省税、资产保全。
CRS大环境下，资产放哪个国家更安全
美国或许是一个不错的选择。我们都知道，美国也没有加入CRS，美国曾经在CRS出台之后，就公开宣称不会加入CRS，美国时代杂志甚至说美国将会取代瑞士，成为下一个免税避税的天堂。包括特朗普上任之后，实行了很多减税免税的政策，更加促使了大量的资金涌入美国。
这时候大家就会有疑问了，美国虽然没有加入CRS，但美国也是全球征税的国家，美国有FATCA。其实FATCA对于非美国居民来说，其资产根本不会受到任何影响。因为FATCA追的是美国税务居民在美国以外的金融账户。
所以，美国不在CRS交换国里面，作为一个中国人，投资移民美国，不用担心CRS，对于美国非居民来说，美国或许是规避CRS的一个优质选择。
移民美国：购买美国房产的基本常识
很多人移民美国后，首先要做的第一件事就是住房问题。关于买房，在美国没有执照的任何个人或公司都不允许代理买卖房屋，不能收取佣金，不能收取介绍费，连经纪公司内部接电话的前台小姐，如果她没有执照的话都不能回答与房产信息有关的任何问题。所以，如果一家没有执业资格的公司在从事房屋买卖活动，那么这家公司的行为肯定是非法的，如果与它签了代理合同，合同是无效的。
买房还是继续租房
大多数情况下，移民美国后，最好是购买美国房产而不是租，一旦你买得起，赶紧买。也有少数人例外，比如房租特别低，或者打算几年后搬家。大多数人认为买房的好处就是不再“扔”钱交房租，但事实上你以为在买房中建立的资本，大多数都被“扔”在税收、保险、维修和贷款利息上的钱抵消了，而这部分钱租房子是不需要交的。购买的真正好处其实是长达15年到30年，你每月只需要付固定的额度，不需要一次性付完。
每月还款
1. 每月的还款额大约为房屋成交价的0.75%到1.15%，比如15万的房子，每月还款1125到1725，这包含了税和保险。
2. 首付款越多，月还款额越少。
3. 贷款利率月底，月还款额越少。
4. 贷款的年限越长，月还款额越少。如果你能负担得起每月的还款，还是缩短还款年限比较好，会省下不少利息。
5. 如果你的房子比较大，还可以考虑租一两个房间出去减少月供。
购房前期款+月供
前期款包括：首付、交割费、其他杂项
抵押贷款：包括税和保险
购房前期款
1. 美国房产成交价的3%-20%首付，实际金额取决于你贷款多少和你的信用状况。银行可能会为你提供零首付贷款，但是如果你有钱交首付，还是应该交，这样利率会比较低，月供也会比较少。
2. 美国房产成交价的1%-8%交割费。前期可以不付，银行会很乐意把这笔钱加到贷款里。(如果手头很需要钱就这样做，否则最好前期付清)实际需要支付的交割费取决于银行给你的价格和房屋成交价。房价越贵，交割费占房价的比例越低。
3. 杂项费用250-800元。比如贷款申请费、信用报告的费用、房屋检验、估价费。
如何获得抵押贷款？
移民美国后，通常你需要4样东西获得贷款：
1. 首付款
2. 月供2-3倍的收入
3. 两年实际工作的经历(在同一家公司或者领域)
4. 良好的信用(不一定是完美的)
美国房产中国移民买涨不买跌
美国房产，中国移民按中国人的习性就是买涨不买跌，而从去年12月，美国20个大都会地区美国房价同比上涨6.8%;今年元月份，美国新房销度环比上涨16%。这些都表亮，美国楼市正在回暖。大批华人开始入市，投资美国房地产。去年3月至今年3月，中国人共花费220亿美元购买美国房产，其中一多半在加州、华盛顿和纽约。中国购房者已成为美国房地产市场中最大的国际买家群体，据统计的消息一些州房地产市场的成交额达到数十亿美元。2012年中国人在美购房90亿美元，仅次于加拿大人。中国人的购房热是与移民热、留学热相伴而来的。
在美西的洛杉矶地区，好学区的房子动辄上百万美元，但中国的购房者照抢不误。加州地产经济人协会的调查数据显示，2012年加州出售的房产中5.8%是由国际买家购买，而中国买家占了国际买家比例的近4成。另外有数据估计加州的买房者中一成是在加州购买第二套住房的华人，因为中国人往往有买涨不买跌的心理，因此有专家就估计，随着美国的房地产市场的回暖，反倒可能揭起新一波的中国人来美购房的热潮。
面对中国人赴美购房热，专家表示必定要保持冷静，毕竟中国人在美购房得不到贷款，付出的都是现金。在美国的同一个都邑不同的区域房价能相差5-10倍，因此在购房之前必定要做足功课，万万不要因为外传某个大都邑的房价很廉价就仓促的停手，买之前要前寻美国的亲朋好友打听模糊，再到网上去查询相关的资料，寻可靠的经纪人最好能够实地考察一停。
在美国买房前必须要了解的美国房产分类
都说美国房产性价比高，宜居住宜投资，而且房子多种多样。面对这么多种房子，选择恐惧症简直又要犯了！小编先帮你搞懂美国房产分类吧。
美国房产在住宅房屋方面，通常分为：独栋别墅（Single Family House）丶联排别墅（Townhouse）丶公寓式住宅（Condo）。
独栋别墅（Single Family House）
独立屋/别墅占目前美国住宅房产中的87%左右，特点是业主拥有较大的土地面积，买下的是一整块土地的使用权，从几百平方米到几十亩或更多（不是逗你玩，我真的在美国中部见过马路旁边用篱笆圈起来个“公园”，那是别人家的房前的院子……），土地上建造一栋别墅。独栋别墅的建造风格多种多样，“随心所欲”，你可以建造或改造成任何你想要的模样。（当然了，土地都是你的，土地上的房子你想建啥样就建啥样）。
独栋别墅的房间一般视房子大小来看，一般在4到6个左右。独栋别墅通常配备储藏室，地下室和单独车库。还有自己的院子，想修建个小球场，小酒窖，小花房都没有问题。门前的草地当然也是你的，所以需要自己或请人来打理维护，且需要每年向政府缴纳地税，维护费用相比其他两类来说，是最高的。
独栋的特点是自由，安静，隐私性强。
联排别墅（Townhouse）
联排指的是各自单独拥有的住宅（连同地下室），一般都是2-3层，但和相邻的邻居共用相邻的墙壁。Townhouse类似一些城镇街道两边的房屋，由数座以公共的侧墙连在一起。因为是连在一起的房屋，所以从外部装修风格上来说，每栋都是一样的，组成一个小区。每户水电完全独立分开，可以单独购买一栋，也可以够买多栋。一般这样的房屋也会配有公共的娱乐休闲场所，如游泳池，健身房等，物业公司会负责外部的维修丶草坪及公共区域，每栋排屋的房主拥有完全所有权。
Townhouse的价格通常介于公寓和独栋别墅之间。大多的构造都是一楼分别有客厅丶饭厅和厨房以及后院，楼上有2-4个房间和1-3个卫生间，是卧室的区域。再往上是又一层卧室或阁楼，而地下室一般用于堆放杂物或书房/家庭影音室。
公寓式住宅（Condo）
Condominium，简称 “condo” ， “combines fee simple title to the unit and joint ownership in the common elements shared with other unit owners” ，即业主拥有房子的主要使用权，但一些公用设施则归所有业主共同拥有并由管理处统一管理。现在美国郊区大量的住宅区中，Condo社区占了很大比例。Condo可以理解为有独立产权的公寓式住宅。
每位业主只拥有其单元内部的所有权,以及从屋顶和外墙到所有公用设施的一部分所有权。 而且所有的业主都要支付物业费，用以日常维修，公共区域的修缮，保险等费用。对于单身，或无子女的夫妇，公寓或许是极好的选择。 Condo较为便宜，日常维修费用也较低，一般还配备休闲场所。但是Condo和Townhouse一样，最大的不足之处是不太安静，受楼上楼下或隔壁环境音影响较大，且隐私方面较差。
Condo一般有1到4个卧室，1各厨房，1到2个卫生间，及1到两个停车位。房主拥有完全所有权。由于是公共设施统一拥有，Condo型住宅一般会有一个管理费的问题。
Condo和Apartment 有什么区别？
Condo跟Apartment的最主要区别是产权的不同，Condo拥有产权，而Apartment一般不买卖，只拥有使用权，所以Apartment常用于由大楼管理处统一出租并管理。
购买美国房产一定要先弄清楚各种房屋类型的优缺点，根据自己的需求选择适合自己的房屋，才能找到最适合自己的家。
移民美国需了解不一样的美国房产观
移民美国后，购置房产往往是没法避免的。美国房产市场上充斥着“战前楼”(Pre-warBuilding，建于第二次世界大战以前)并不算稀奇，与新楼盘一样值得津津乐道。为什么在这个发明了电梯从而造就了高楼大厦的国家，一座新楼的破土却如此困难?民意是其中一个因素，在美国，任何营造计划都必须首先获得所在小区居民的认可，确保因新建筑而增加的人流和交通压力在其可承受范围内。得到民意的一致绿灯绝非易事，开发商与民众的谈判动辄数月，有时甚至拖上好几年。利堡镇的那座公寓楼(TheModern)，当年正是因为遭到当地南欧移民小区的强烈反对，迟迟无法动工。不过更重要的原因是，美国的许多城市都拥有历史保留区(Historic Preservation)，身处这些区域的建筑，无论高矮新旧，都必须维持原貌，既不能被拆除也不能被人为改变外部形态，只能进行内部改造翻新。于是，翻新(renovation)便成为人们改变生活空间的方式，而不是推倒重建。
历史保留区又分为联邦、州以及市等不同级别，因此在较为大型的城市，保留区域可能遍布市内各个角落，建新楼着实需要见缝插针。比如，仅纽约市一地就有一百一十个历史保留区域外加二十个延伸区，涉及三万一千余栋建筑，其中包含一千三百三十二座独立地标建筑，一百一十五处室内地标以及十处景观地标。联邦一级的保留区一般包括国家级公园、国家级地标建筑以及历史遗迹名录建筑，州和市一级的则包括政府兴建的博物馆以及历史街区等。如今，致力于历史建筑保护的政府和民间组织越来越多，在纽约就有数十个，他们正试图将更多的历史街区凝固在当下，留住人们的共同回忆。
即使在非历史保留区，建大楼也不能完全随心所欲。城市区划法(Zoning Law)对每一片土地的使用方法进行了规定，不同区域对于楼高、房屋结构和用途的限制不尽相同。纽约曼哈顿、芝加哥、旧金山等地得以拥有现在这般起伏曼妙的天际线，各色建筑错落有致，区划法所起的作用不容小觑。在城市规划之初就计算好了历史建筑与新大楼之间的高低比例，市内各区域间的“制空权”分配也已经板上钉钉，没有商榷余地。
在寸土寸金的大都市盖房子，拼的就是高度，“限高”对于注重经济利益的开发商来说无疑是致命的。当然，城市规划者也想到了这一点，于是在限高的同时提出了“上空所有权”(Air Rights)概念，也就是在限高范围内对尚未使用空间的开发权。美国法律允许“上空所有权转让”：那些未在保留区却被定为地标而不能再改建加高的建筑，如果未达到所在区域的限高，可以将自身闲置的上空所有权转卖给相邻的大楼，使后者获得额外层数。
一边是寸土必争的开发商，绞尽脑汁发掘新的可利用空间;一边是坚守信念的建筑保护人士，想方设法留住更多凝聚历史记忆的建筑，美国城镇就在双方的这种较量中发展着，有一种独特的节奏。
美国房产资讯：为何旧金山房价居高不下？
有购买美国房产经历的朋友应该知道，当你来到旧金山湾区时，都会受到告诫，如果有买房的契机，要尽早下手，因为湾区的房价像脱缰野马，一路狂奔。
旧金山湾区简称为湾区，是加州最适宜居住的地区，很多有购买美国房产打算的人，都会选择这个环境优美，适合居住的地方。除了舒适的自然环境外，湾区也坐落着世界最著名的科技中心—硅谷。这里有着上万家国际知名企业和跨国公司，就业机会非常多。同时，湾区还斯坦福大学这样国际一流的学校，教育质量非常高。因此，可以说，这里的生活成本、工资、房价是美国最高的。
湾区的房地产贵吗？根据北加州房地产协会调查，大约有一半的湾区居民能够购买房产。虽然面积大，但湾区适合建筑的土地却很少，再加上谷歌、苹果等科技公司的入住，导致湾区的房价一涨再涨。下图是湾区2010-2015年民用住宅平均价格的涨幅情况，能够清楚的看到，有些地方的房价在近五年内翻了一番。
湾区的平均工资有多高？根据湾区调查部门的报告显示，以硅谷为例，硅谷工程师们的平均年薪在10万-20万美元，而且还不计算奖金和股票、股份等收入。每一个科技公司雇用一名员工，就能够为当地带来3个就业岗位。而从事零售业、服务业、教师、医生等外来人口数量庞大，而这些人都需要住宿，因此，湾区的租金也很高昂。根据最新的数据报告显示，湾区房屋的平均租金要高于纽约10％。因此，如果在购买美国房产时，选择购买湾区的房产，既确保房产不断增值，又能够享受大额的租金，一举两得。
德州房产大受欢迎，国人四年成为美国房产最大买家！
据美国中文网综合报导，外国买家持续在美国住宅房市投入大笔资金。据CNBC报导，自去年4月到今年3月，外国买家在美国置产的总金额再创新高，达到1530亿美元，而中国人仍是美国地产的最大海外买家。
日前发布的报告显示，全美地产协会(National Association of Realtors)的数据称，海外买家在过去一年中，共在美国购置了价值1530亿美元的房产，比前一年大幅增长49%，创下自2015年以来的新高。这些买家包括持有绿卡的居民和非常驻居民。
数据显示，海外买家占全美现房总销售额的10%，占全美现房销售数量的5%。自去年4月到今年3月这段时间内，外国人买走了284455套住宅，比此前一年高出32%。其中一半房产位于佛州、德州和加州。
那么问题来了，为何有这么多中国买家倾向于在德州投资置业呢?
1. 德州更低的生活成本
截至2015年下旬，德州两大城市休斯顿和达拉斯大都市地区的平均房价是纽约或旧金山的1/3不到。这两个德州大都市的生活成本从整体上而言都不昂贵，大约是旧金山、纽约或波士顿的30%不到。
2. 德州失业率只有4.2%，远低于美国5.3%的失业率
数据显示，尽管德州能源企业的就业岗位减少了2.7万个，但教育、护理、旅游行业的岗位增长明显，仅教育和医疗行业的就业岗位就增长了3.2万个。
3. 优质的教育
全美国最好的高中在哪个州?美国新闻和世界报道 (US News&World Report)给出的答案是德州。整个德州有86所高中进入了全美最佳高中1000强的榜单，仅次于人口最多的加州。
