投资美国房产有盼头 美国房地产市场迎来新的春天

2020-07-14
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据美国投资移民专家介绍,在刚过去的2012年美国房地产市场复苏强劲,并迎来了金融危机以来房屋销售的最好势头。2012年,美国存量房价格中位数是17.66万美元,比2011年增长6.3%,也是2005年以来房价的最大年度增幅。

根据美国全国房地产经纪人协会最新发布的数据显示,由于季节性调整等因素影响,2012年12月美国存量房销售下降了1%,但全年美国存量房销售仍达465万套,为2007年以来的最高点,比2011年增长了9.2%。

报告显示,2012年12月,全国所有房屋类型存量房平均价格为18.08万美元,同比增长11.5%,这是存量房价格的连续第10个月攀升。

2012年,美国存量房价格中位数是17.66万美元,比2011年增长6.3%,也是2005年以来房价的最大年度增幅。ym16.COm

处于历史低点的抵押贷款利率、日益好转的就业市场和不断增加的家庭数量,对今年住房需求构成支撑。

12月份,美国房屋库存量下降了8.5%,供应量为2005年来最低。虽然具有典型的季节性特征,但分析人士警告说,库存量的持续下降将加大房价上涨压力,有可能导致2013年的房价快速上涨。

分析人士表示,受“财政悬崖”担忧影响,去年12月份美国存量房销售小幅下降,预计今年1月美国房屋销量会再次反弹。那已经准备好投资移民美国的你是否已经准备好进军美国房产市场了呢?

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美国房地产产权制度


美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法,在这种封地体系下,所有的土地产权 ** 地归政府或国王所有,任何个人对房地产没有所有权,仅仅只是一个租户,在君主的授权默许下,具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革,封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护,房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。

房地产产权的种类:独立房地产产权(Estates In Land);共同房地产产权(Concurrent Ownership);为投资目的的房地产产权(Ownership for Investment Purposes)。

独立房地产产权

1、自由拥有的产权(Freehold Estates)。 产权人在自己的有生之年或更长的时间( ** 性)拥有的房地产权利。

(1) ** 所有权(Fee Simple Absolute)。其法律解释为: ** 所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权,在其有生之年对房地产具有 ** 的、无条件的处置权,并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。 ** 所有权是一般人所想像的房地产的 ** 大的权利,它由所有者 ** 控制,但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。

(2)可废止的所有权(Fee Simple Defeasible)。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件,一旦条件未满足,其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式:

A、可决定的所有权(Fee Simple Determinable)。假设有一房地产的转让合同上注明:“此物业只能用做学校用途,只要有学校在这个物业上存在,其转让的所有权将一直有效”。这种所有权可能 ** 存在,也可能当特定条件未满足时(如学校建筑不存在时)被废止。

B、即时生效限制的所有权(Fee Simple subject to Executory Limitation)。房地产转让人可依据此项权利,在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时,将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。

(3)限定继承的所有权(Fee Tail)。根据此项权利,房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有, 受让方可在其有生之年拥有该房地产,一旦死后,必须将房地产的所有权传给其直系后裔(儿女、孙儿女),不能让渡给家庭以外的人。 如果受让方死后无后裔的,该房地产将归还原转让方。

(4)有生之年的所有权(Conventional Life Estates)。根据此项权利,房地产所有者的所有权 ** 于其有生之年,一旦死后,该房地产的所有权即时消失。寡妇产(Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利)、鳏夫产(Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利)、家园产(Homestead, 只限家庭占有的土地)属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产, 购买者对该房地产的权利 ** 原所有者的有生之年,在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利,但控制了其 ** 终的处分权。

2、租约(非自由)拥有的产权(Leasehold or Nonfreehold Estates)。

通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权,房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有,因此,在租约期满后,地主(房东)依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约(非自由)拥有的产权有四种形式:

(1)固定年限租约(非自由)拥有的产权(Estates for Years)。这是租约(非自由)拥有的产权的一种 ** 普遍的形式,其产权的期限有一个固定的开始和结束时间,时间的长度可以是一天,也可以是一万天。但根据有些州的法律,超过100年的租约(非自由)拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后,产权自动回归地主(房东),无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。

(2)阶段性自动续约的租约(非自由)拥有的产权(Estates from Period to Period)。当地主(房东)和租客签订租约时,根据法律会设定一个阶段(一个月、一个季度、一年等),到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知,该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意,并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同,如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。

(3)意愿性租约(非自由)拥有的产权(Estate at Will)。租约无固定的时间,只要租约双方同意,租约可以无限期生效,但也可以在地主(房东)和租客的提前、合适的通知下,随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定,也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦,但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产,房东在出租其大厦时,会制订隐含性租约条款,如“此租约持续至房东出售该房产时”。

(4)强制性默许租约(非自由)拥有的产权(Estate at Sufferance)。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后,在未取得地主(房东)的同意下,仍继续强制性地占据该房地产,此种产权被称为强制性默许租约(非自由)拥有的产权。从技术层面上说,此种形式不能称之为产权的一类,因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产,但由于他原有的占据是合法的,法律上因此产生了此类产权形式。

共同房地产产权

共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类:

1、联合占有(Joint Tenancy)。

两个或两个以上的对房地产的共同所有,其权益不可分割,当其中一人死亡后,其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性,一旦其中的一个一致性受到损害,联合占有的共同房地产产权将自动灭失。

(1)时间的一致性(Unity of Time)。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。

(2)产权获得的一致性(Unity of Title)。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。

(3)权益的一致性(Unity of Interest)。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有 ** 所有权,而另一方拥有有生之年的所有权。

(4)占有的一致性(Unity of Possession)。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。

2、合作占有(Cooperative Ownership)。一般是指在一个公寓大厦里,房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理,每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东,在这个股份制公司的存在期间,他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司,股东(公寓单位购买者)则以月评定额的形式(和租金相似)分摊这笔费用。由于股东(公寓单位购买者)只是拥有公司的股票,从技术层面上说,他们没有房地产的所有权,只是拥有动产(股票),并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性,大厦股份制公司规定,凡有意出售所有权的租约书(股权)的,购买者的选定须经过公司管理委员会批准。

这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者(股东)的财政支付能力问题,在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时,股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等,整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售,所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定,如股东要求出售起股权(公寓单位)的,只能以原购买价格让股份制公司回购,股份制公司可以重新出售股权获利,这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。

为投资目的的房地产产权

为投资目的的房地产产权形式有:一般合伙制(Partnerships)、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等5种形式。前4种和普通商业意义上的所有权形式类似,而房地产投资信托则是为投资目的的房地产产权的独特形式。

房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案(Real Estate Investment Trust Act),其主要思路是建立一个房地产投资信托公司,让普通的小信托投资者(Trust Investor)以现金或物业的方式投入,成为公司股东,参与一般意义上的大规模的房地产投资项目的运作,受托人(Trustee)则签发一个可转移的信托凭证给信托投资者,据此信托投资者可获取 ** 。信托房地产一般为可产生收益的物业,如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。

房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益部分的税收,但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件:

1、投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。

2、房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。

3、五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50%以上的股份。

4、信托收益的75%必须来源于房地产,如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。

5.、净收益的95%必须分发给投资者。

房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金(Mutual Fund)投资股票和债券,普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。房地产投资信托有三种基本形式:

1、房地产投资信托(Mortgage REITs)。从事房地产开发的融资业务。按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款,然后连同投资者的资本,转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。

2、资产房地产投资信托(Equity REITs)。投资者的资本用于购买房地产,然后从房地产的经营中获取利益。

3、混合房地产投资信托(Hybrid REITs)。包括房地产和房地产按揭,是一种混合型的投资方式。

政府对房地产产权的控制权力 (Government Powers)

根据法律,房地产拥有者对房地产拥有 ** 大化的权利,但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。政府的主要控制权力有:

1、税收(Taxation)。政府依法对房地产征收房地产税,用以支持政府日常的运作支出。房地产税(物业税)是政府税收来源的一个重要组成部分。

2、警察权力(Police Power)。这是一种授予政府的权利,据此州立法机构颁布法令,用以保护公众健康和安全,推进公共福利。房地产的使用和占有须受到该法令的制约, 包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进行必要的调控。

3、征用权(Eminent Domain)。政府可以行使征用权,在为了公众利益和使用目的的前提下,依法征用私人拥有的房地产。 但征用权的运用须满足两个条件:

(1)征用必须为公共利益用途,且须经法庭核准并签发指令;

(2)必须对被征用者进行公平的赔偿,赔偿方式和数额由法庭决定。

依据州法律,征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共(政府)机构, 如土地清理委员会、公共房屋发展和重建局、铁路和公用事业(水、电、电话、煤气等)公司等。

4、充公权(Escheat)。当房地产所有者死后无合法继承人,或未留遗嘱变成无主房地产的,或犯有重罪影响对房地产的占有的,联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。

美国房地产市场有所复苏 移民成主要推动力


美国房地产市场泡沫破裂五年之后,终于出现了复苏的迹象。据美国有线电视新闻网7月21日报道,美国房地产市场出现复苏的迹象,而这次复苏的动因却是移民。分析表明,移民向美国地产市场贡献了3.7万亿美元(约合22.7亿元人民币)。

报道表示,在过去几年中,从中西部原重工业区到南方阳光地带的许多家庭在其房屋价值受到威胁的时候,是移民给他们带来了一线生机。

以芝加哥为例,1970年来,芝加哥及附近的库克郡出生人口降低了90万。但同时期60万移民削弱了人口大幅下降的冲击,并减少了更多的人口外流,对本地的地产市场起到了缓冲作用。

全美这种例子比比皆是。美国人口统计局的数据显示,2000到2010年间,德克萨斯州哈里斯郡接纳的移民将房价抬高了2.5万美元(约合15.3万元人民币)。同期,亚利桑那州马力科巴县房价增长了1.8万美元(约合11万元人民币)。

移民通过三种方式支撑了地产市场。

第一,他们对廉价房产的需求会重振本地市场。同时,他们在立足之后,也增加了对本地货物和服务的需求,促进了社区经济。

第二,在社区经济振兴之后,更能吸引美国本土人士到该社区,进一步增加了房子的价值。据统计,一个郡如果有1000名移民流入,就会有约250名美国本土人士受到新的经济机会的吸引而迁入。

第三,移民帮助走下坡路的社区恢复稳定,并将那些破败的社区变成对中产阶级和劳工阶层有吸引力的居住地。因为移民一般倾向于房价较便宜的地方,他们创造了地产财富,但却没有产生因房价升高而驱离中产阶级的副作用。这一现象在大都市区更明显。

报道表示,移民与房地产市场只是移民帮助美国经济成长的故事之一。保持美国房地产市场稳健的增长是打造坚实美国经济的重要一环。保证美国企业能够招募到高效、多元和灵活劳动力也同样重要。

刚刚好!美国房产投资迎来佳时机


“移民在前,移居在后”,除了已获批移居美国的投资家庭,现超两万等候排期以及后续而来的投资移民申请人,无疑将成为美国房产市场的生力军。美国房产投资有何吸引力?当下投资美国房产时机如何?

“用一个厨房的钱买美国一套单身公寓”

以国内一线城市上海为例,位于普陀区中环的某楼盘,一套140平方米的房屋,2015年初销售价格为500万元,今年初则卖到了800万元。静安区的房产均价则达10万元/平方米左右,买一个厨房都可以差不多在美国买一套单身公寓了。更何况美国房产是永久产权世代传承,带阳台+车库+地下室+花园+游泳池都是分分钟的事儿,而且房产面积是按实用面积计算的哦。

留学生逐年增长,催热“以房养老”

《2015美国门户开放报告》数据显示, 2014/15年赴美留学生人数总数为974,926人,相比上一年增长4.8%,留学生人数逐年增长。方便自住或学区房投资等想法一步步催热中国家庭投资美国房产的热潮,合理的投资不仅可以负担子女或自身留学支出,更可能获得额外的投资收益。

新移民将成为美国房地产市场主力军

据全美房地产经纪人协会(NAR)资料显示,在截至2015年3月的一年时间里,约20.9万处美国房屋卖给了美国境外人士或在该国生活不到两年的新移民,总价值在1040亿美元,中国买家在其中占比最大,为286亿美元,平均购房价格约为83.2万美元。

据美国联邦人口普查局的最新报告显示,在未来35年内,进入美国的新移民人数将接近5000万!如此庞大的移民队伍驻扎美国,尤其是移民群体中的大量中国人对购房的热衷必定会将美国房价维持在稳步上升的局面。

把握投资佳机,美国房产涨势汹汹

根据NAR资料显示,2016年1月份全国独立屋中间价格是38万美元左右,比去年同比增长8.2%。房价上涨的速度是自2015年4月份以来最快的,也是连续第47个月同比上升。事实上,美国的房价中位数已升至25万美元,是2008年中期以来的最高水平。这一价格在过去一年中上涨了3.3%,并且据预计2016年还将继续上涨。

路透社今年2月24日发布的一份调查显示,尽管预计美联储可能继续加息,美国房价今年可能依然上升5%,与去年涨幅相同,1月美国成屋销售量创六个月新高。调查还显示,2017年美国房价预计将继续上涨4.0%,2018年预计将上涨3.5%。

其实现在美国贷款利率还处于低位之时,贷款买期房是比较合适的。期房首付更加少,一般在5%-15%之间,以较少的投入,hold住现有的房价,获得利益最大化!再加上从去年8月份以来人民币兑美元一直在贬值,国内富豪已经纷纷在美国购置房产避免资产缩水。

有海外媒体调查显示,60%以上中国富豪计划在未来两年增持海外资产,其中住宅最受欢迎!另有47%高净值个人已安排30%以上的资产投资海外。

把握美国房产投资佳机,赶上前人的步伐!

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放眼全球·财富传承——移民房产巡展

4月23日火热登场

活动时间:2016年4月23日(周六)10:00-17:00

活动地点:广州市天河区珠江新城珠江西路17号广晟国际大厦14楼

美国房产新数据:分析6月美国房价趋势


根据 CoreLogic 在6月5日最新发布的美国房产数据显示,在全美范围内,美国房产市场持续上升,在18年4月到19年4月期间,全美房屋的房价全年平均同比上涨3.6%;而19年4月份环比19年3月则增加了1.0%。

同时房屋价格指数预测,在2019年4月至2020年4月的一年时间内,全美房屋价格预计上涨4.7%。而19年5月相比19年4月房价预计环比下降了0.3%。

过去的一年,在所有州里面,爱达荷州涨幅最大,都达到了10.3%;其次是犹他州和南达科他州,涨幅为7.8%。

“3月至4月的房屋销量增长有助于抵消近期房价年度增长的放缓。” CoreLogic 首席经济学家 Frank Nothaft 博士说,“抵押贷款利率比一年前低0.6%,以及收入的增加,提高了买家的负担能力。然而,低价位房屋的价格增长仍然处于高位,限制了首次购房者的购买选择。“

“根据我们的消费者调查,买家认为高价格迫使他们花费的金额超出他们的预期。”CoreLogic 董事会主席兼 CEO Frank Martell 说,“多达三分之一的买家认为他们也支付了更高的首付款。”

新加坡投资移民 房地产市场成为焦点


新加坡被公认为是最安全,最具价值的地点之一。 新加坡房地产具有可观的资本增值与收益潜能。投资新加坡房地产可说是资产保值和积累的最佳方法之一。

随着亚洲新兴市场,近年来新加坡逐渐成为新富阶层青睐的第二家乡。花园城市所提供的优质生活水准以及无限的发展机遇也让全球各地尤其是来自亚洲新兴经济体的富豪和专业人士, 将子女送到新加坡接受教育,同时投资在这里的房地产市场。

豪客喜爱新加坡的另一原因是这里也是旅游胜地。圣淘沙名胜世界自开业以来,吸引了不少宾客。除了赌场,耗资44亿元打造的环球影城也吸引了大批游客。它划分成七个电影园区,包括:好莱坞、纽约、科幻城、古埃及、失落的世界、遥远王国和马达加斯加。到访的游客人数,60%是外国人,而他们当中20%至25%是中国游客。

滨海湾金沙是继圣淘沙名胜世界之后,在本地开业的第二个综合度假胜地(Integrated Resort)。金沙在四月尾开放的第一阶段设施,包括赌场、会议与展览设施、约10%的零售与餐饮店面,及近一千间酒店客房。客源除了来自本地市场,也包括区域国家,如邻近的马来西亚、印尼、泰国、越南,东北亚地区如部分中国城市、韩国、日本、台湾也是要吸引的主要市场。金沙将于今年6月23日正式开幕。

根据新加坡的私人住宅成交量统计,中国买家占海外买家的四分之一,而且还在呈上升的趋势。越来越多的中国买家前往新加坡投资置业,他们偏爱面水和临近学校的房子,因为这些区域的房子环境优美,方便子女入学。而中国新移民最喜欢的地区有东海岸、武吉知马和乌节路。

目前,新加坡的私人住宅的价格约为每平方米4万元人民币到十几万人民币不等,不同的是,新加坡购房时以套内面积计算。

与中国不同,新加坡发展商兴建的公寓项目是精装修,装入厨房卫浴,共用设施多元化,环境绿化舒适,且土地使用期限是99年或永久。

新加坡房屋也可以期房的形式进行预售。在政府严格监管下,保障购房者权益,外国人也享受与新加坡人同样的贷款政策和程序,最高可申请至70%的贷款,银行贷款利率非常低,只介于2%-2.5%之间。

解析葡萄牙房地产市场


葡萄牙推出黄金居留计划以来,受到很多人追捧,在葡萄牙,房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手,分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施,对葡地产行业做一初步探讨。

葡萄牙现有人口约1060万,国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区,308个市镇,另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟,葡城镇化和现代化步伐加快,加之政局稳定,自然环境优美,气候宜人,地产价格相对便宜,外国直接投资表现强劲,在葡置业增多。

进入90年代,住宅单位建设加快。1998年和2004年,葡分别承办了世博会和欧洲足球杯,政府投资了许多基础建设项目,地产行业受惠,地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后,地产行业一路下行,至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下:

住宅地产市场

据葡住房管理部门介绍,葡80%人口住在城市,其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%,在欧洲国家中居前列。

从住宅类别看,主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款,将物业回租给发展商若干年,购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。

从住宅供应情况看,2002年是高峰期,完工12.5万套,2009年回落到6万套,2010年初开始,由于受债务危机的影响,更降到5万套。

2009年新住宅开工许可量是2.71万套,2010年是2.47万套,下降9.3%。2010年,新完工住宅3.19万套,其中,旧房改造7千套,占22%。

与欧洲其他城市一样,里斯本老城区也保留大量的旧建筑,旧房占比非常高,其中,1919年前的占8%,1919年至1945年的占11%,1946年至1960年的占11.3%,1961年至1970年的占12.5%,1971年至1980年的占17.5%,1981年至1990年的占20%,1991年至2001年的占19.2%。

目前,里斯本有5.5万栋住宅,其中,有1.2万栋需要重修,预计投入资金80亿欧元,劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划,比如,在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下,可对内部作任何改造,但要确保古建筑升级及安全。

为保障低收入家庭的住房,葡政府为其提供了廉租房,并制定了相应法规加以监管。目前,共有廉租房12万套,由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少,收入水平等条件,提供面积不等的住房,每月收取10至20欧元低租金。

目前收入在700欧元的家庭才有资格申请,并视供应情况,须等候2至5年左右的时间。据介绍,合资格国民也可以较低价格从政府购买,但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例,虽然制定了廉租房的退出机制的法律,但在执行中遇到了很多困难,葡在这方面也在积极研究改革方案。

商业地产市场

90年代以来,商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市,市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高,其建筑具有国际水准,并屡获设计大奖,由此也吸引了欧洲投资者。

写字楼市场

主要围绕里斯本及周边的市场,其供应量为440万平米,分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD,即中央商务区。3、4区在里斯本内,5区在世博园一带,6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里,写字楼供应量的增长在2至3%之间。

大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年,当年交易量为24万平米。随着经济危机加深,目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看,里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元,与匈牙利首都布拉格持平。

工业地产市场

与地产其他版块和欧洲国家相比,葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高,以求达到国际物流运营的标准。

大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场,火车站,港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米,其中仓储和物流占70%。在过去的10年里,工业和物流地产租金平稳,保持在每年每平米50欧元,在欧洲也是最具竞争力的。

地产投资市场

葡地产投资市场明显分两部分,国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼,而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣,因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间,从投资总额分布来看,商业占43%,写字楼占37%,工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度,工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃,并可追溯到1987年。1987年1月,葡制定了的一项法令,对该市场做出了规范。

根据最新数据显示,地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中,前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间,有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场,其中,德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%,投资总额达40亿欧元,重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策,相信将吸引包括我国在内的国际投资者。

(来源:搜房网)

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