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前不久，多伦多位于旺市黄金地段的Cosmos Condo住宅发展项目，被开发商Liberty Development Corporation以不能取得足够的融资为由突然取消发展计划，向1,100余个加拿大移民买家全额退回订金。在Condo价格大幅飙升的当下，开发商此举虽然合法，却令买家权益受损。该项目的买家行动委员会日前召开大会，正在筹备一项法律诉讼，希望为受影响的加拿大移民买家尽快争回楼价升值差额的补偿。到底是什么导致了从去年开始不断有房地产项目夭折？安省是否会出台相关法规保护楼花买家定金的升值权益成为了人们关注的焦点。
根据专门收集建筑市场信息的公司Altus Group的数据显示，在2017年，大多地区共有17个condo项目因各种原因被取消。而在2016年，这个数字仅为7个。到底是什么原因导致越来越多的condo项目夭折？协平嘉德发展有限公司（Concord Adex）销售副总裁Isaac Chan在接受《都市地产》记者访问时表示，尽管不能代表其他开发商发言，但协平嘉德在行业内看到的是，随着建筑成本的不断上涨，每年建设项目的各项开支越来越高。Isaac Chan 称要让项目顺利进行，如今的开发商有着很大的压力。但对于协平嘉德来说，作为在全国有着强大声誉的开发商，我们希望确保协平嘉德销售的任何楼盘最终都能够顺利建设。我认为，我们可以传达这样一个信息：通过看到市场上不断有condo项目被取消这种情况，加拿大移民消费者们会知道，他们必须要与强大且资金充足的开发商和建设者合作。
安省消费厅发言人Harry Malhi在接受《都市地产》记者访问时表示，安省政府对不断有condo取消开发一事非常关注，并正在对当消费者进行生活中最大的购买支出买房时，如何增加信心而做出相关的计划。购房是一项重大的财务决策。安省消费厅一直在寻找更好的方式来保护消费者，并已就此采取了多项措施。最近，安省立法通过了进一步保护安省消费者的措施。2015年的保护公寓业主法案（PCOA，Protecting Condominium Owners Act）标志着16年来，安省公寓法的第一次全面改革。
Malhi指出，保护公寓业主法案对公寓法案进行了修改，包括修改建立额外保障措施以保护公寓买家和业主。未来的监管发展，可能会包括关于公寓开发项目的进一步信息，含有开发商为完成项目必须满足（must meet）的一些要求。
此外，Malhi还提出，2017年加拿大加强的安省消费者保护法案（Protection for Ontario Consumers Act）于2017年12月14日获得了御准（Royal Assent）。该立法将加强对安省新屋保障和保护的信心，确保住宅建设质量并全面加强消费者保护。
在有关新房的协议中指定强制性（mandatory）或禁止性（prohibited）的条款和条件
安省消费厅计划就这些领域的未来监管和发展进行磋商（consultation）。Malhi建议，condo买家在签署购买新楼的协议之前，应考虑与有condo法律经验的律师交谈。每个condo买家的权利将取决于每个个案的事实。
购房者损失可循法律追讨 WWw.ym16.cOM
同时，安省新屋保险公司（Tarion）也对Cosmos Condo的取消计划作出回应。Tarion表示了解一些消费者因计划的取消，损失了定金潜在的经济收益；房屋的增值空间；可能面临无法在现阶段再购买类似的房产；以及产生情绪上的一些影响。有些消费者正在寻求Tarion的保障服务，但Tarion对新屋购买者提供的保障和补救措施，只是确保业主的定金得到保护，并解决施工方面的相关缺陷，并不能赔偿购房者损失的市场机会或任何次要或间接的损失。
Tarion在一份公开的声明中表示，安省新屋保险公司确实有牌照许可方面的角色可以发挥作用，并正在审查建筑商的相关行为。如果审查结果是对建筑商进行公开制裁（a public sanction against the builder），比如建议拒绝或撤销他们的注册，Tarion会将此信息传达给公众。
安省新屋保险公司并没有法定的权力扭转已取消的建设项目或迫使供应商完成交易。Tarion表示关于定金的利率，是根据共管公寓法案（Condominium Act）去确定的。共管公寓法案包括了在建设项目取消的情况下，购房者在消费者保护方面的权益。例如，根据该法案，购买者可以向法院申请一项命令（an order），要求开发商遵守共管公寓法案规定的义务，立刻采取一切合理的行动，并要求开发商支付由于违规（developer『s non-compliance）而导致的购买者的金钱损失。这也正是Cosmos Condo楼花买家目前在做的事：联合起来筹备启动法律诉讼。
Condo建设面临什么压力？
协平嘉德发展有限公司（Concord Adex）销售副总裁Isaac Chan称，当很多人都在从事相同的活动，再加上如今这是一个强大的房地产市场，建筑商都会陷入劳动力短缺的境况，相关费用必然有所上涨。此外，近年来加币也在不断贬值，这也影响了开发商进口许多东西的成本。从欧洲的电器，到某些基础的建筑材料，从水泥到窗户，这些都导致了最终成本的大幅增加。而从财务方面来说，银行正在变得非常谨慎。现在不仅是房屋买家贷款难，开发商也并不容易贷款。银行在对开发商的财务状况方面开始有了更高的要求。
尽管如此，Isaac Chan表示依然很高兴看到银行从开发商的销售和资质方面，都提高了行业标准。我们需要这些高要求来创造良好一个稳定和积极的发展环境。我们不喜欢行业内出现混乱的状况或类似项目被取消的事件，因此我们宁愿银行在此发挥一定的管控作用。对于买家来说，我们是经得起考核的合格的开发商。
Isaac Chan并不否认，即使现在协平嘉德正在完成的房地产项目，有些还面临着来自开发费用（development charge）等各方的压力。不论如何，我们正在逐一完成我们这些年承诺开发的项目。通过我们的楼盘向消费者展示我们的可靠程度和我们在做的工作。
刚刚取消开发的Cosmo Condo所在的旺市，在过去每个小户型的开发费用为3.8万元；大户型为5万元。而今年按照目前的市政议案，小户型的开发费用将会上涨到约4.9万元，大户型则接近6.5万元。Isaac Chan指出，每个不同市政区域的开发费用（Development charge）年复一年的上涨也是condo开发成本增加的一个重要因素。开发费用并不是在小幅增长，其中一些城市的开发费用的增加幅度为50％什至100％。这就是为什么开发楼盘涉及到发展商精细和详尽的规划。有些时候有人看到一些楼盘项目价格相对便宜，并一天就售罄。大家要想到，一笔交易如果便宜到难以置信，就要有所警觉。如果最后他们不能成功交楼，对任何一方都没有好处。
发展商如何消化压力？
提及如何解决在开发过程中遇到的各种压力，Isaac Chan坦言这的确非常不易。许多楼盘是我们三、四年前卖掉（sold）的楼，现在正在施工建设。所以我认为，需要大量周密的计划和丰富的经验才能让房地产开发商拥有良好的控制成本的水平。对于协平嘉德，我们还需要数量上的优势。一个项目上的盈亏，还有其他项目可以平衡。我认为这是购房者应该与强大和有声望的建筑商合作的一个重要原因。
对于有这么种说法，近期有因Cosmos Condo取消开发而受损的楼花买家提出，政府至少应该控制或禁止发展商在取消计划后，又卖出楼盘，在原址推出新的开发计划、赚取更多利润。Isaac Chan对此表示，每个开发商都有自己需要履行的义务。而取消计划后再卖掉的情况（auction），可能有些开发商在规划和发展中的确会这样做。但他相信这是开发商不得已的选择。我不能评论其他建筑商如何起草他们的合同，或者他们如何运作去缓解目前的境遇。至少从我看到的情况来看，任何建筑商都不想取消任何项目，因为它严重地影响了声誉。取消地产项目，开发商往往面临着严重的后果。我很理解Cosmos的境遇，取消项目对他们将来的发展和日后新项目的推广会产生不可估量的影响。对于协平嘉德而言，任何时候都不希望处于需要取消项目并重新再开启项目的位置。
Isaac Chan强调，目前取消楼盘发展项目的比例在整个行业里还是非常小的。当事件发生时，人们会关注新闻并互相谈论。但实际上，目前协平嘉德看到的是，市场对我们的产品和项目有极大的胃口和需求。我们不止要卖楼，也还在创造和重新思考人们未来的生活方式，希望引入常独特的概念。比如我们最近推出的位于市中心的Central楼盘就将工作、生活和高科技结合在一起。我们开盘的时候从早上六点半到晚上关门都一直有很多人前来。因此我认为，不会因为一个楼盘的取消就让市场上所有的买家丧失了对condo的信心。加拿大移民会从这些事件中学习到经验，更为谨慎地选择他们要合作的开发商。
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因新西兰的移民政策紧缩而导致经济井喷，由谁来买单？
相信关注新西兰的移民政策的朋友应该有印象，新西兰总理Ardern上台时曾表示，预计每年会将移民数量减少数万人，并限制外国购房者。由此，移民员工申请工作签证的难度变大了，需要的时间也长了很多。
移民增长放缓和高劳动力成本正在打压新西兰的商业信心。净移民数量大幅跳水正在加剧新西兰的劳动力短缺，并对经济造成损害，以至于新西兰储备银行近期将官方现金利率在两年半以来首次降到1.5％的历史低位。不仅如此，新西兰的失业率正处于十年来的最低点。由于新西兰对移民员工的需求主要聚集于本地公民们不想从事的行业，而这些行业恰好是推动新西兰经济发展的重要引擎。
虽然现任政府在总体上没有收紧移民政策，但政府实际上通过更离散的方式：对招聘流程进行更严格的审查，签证审理缓慢：采取了更加强硬的立场。此外，现政府频繁修改毕业后工签、父母签证和技能工签方面的政策，给移民造成了更多不确定性。
现如今，新西兰各行业都在努力吸引海外技能和专业知识，各个企业也面临着大规模劳动力的稀缺。例如，近日，丰盛湾地区宣布季节性劳动力短缺，12亿纽币的猕猴桃出口产业或受此影响。医院、学校也都在抱怨劳动力不足。建筑行业更是表示，到2023年，新西兰需要超5万名技术工人才能满足需求。新西兰最大的建筑公司Fletcher Building Ltd去年因劳动力成本上升，宣布退出商业地产建筑市场。奥克兰环线城铁等大型基建项目将面临超10亿纽币的成本井喷。这些，都让新西兰的经济持续走低。
储备银行预测称：新西兰的劳动适龄净移民人数将从2018年的4万人降至2021年的2.9万人。导致移民增长放缓的部分原因是，在国家党政府任期的最后几个月里，时任政府推出了严格的工签限制，而这种限制在现任工党联合政府的领导下一直存在。由于新西兰的移民政策不断紧缩，致使其经济体系增长极度缓慢，造成许多行业集体“井喷”。至于最终谁来买单，相信不久之后将自有定论。
2020年，葡萄牙投资移民房产分析!
随着葡萄牙经济状况逐步改善，住房需求激增，葡国房价开始回暖，并呈现强劲上涨趋势。本文将为大家总结一下2020年葡萄牙投资移民房产分析。
房产供不应求，到2020年房价预计上涨4.5%
在2018年，葡萄牙房产市场迎来了前所未有的投资热潮，剧有关数据显示，去年葡国共计售出约18万套房产，是最近十年间销量最好的一年，当地约但分之一的地区房价涨幅达10%以上，里斯本及卡斯卡伊斯等地区的房价涨幅都很高。同时，有相关经济学预测，葡萄牙未来房价会继续稳步增长，到2020年预计将上涨4.5%，对于投资者或者移民者依然有利。
海外买家增多，房价保持强劲增长
在去年葡萄牙销售的18万套房屋中，海外买家购买量35000套，占销售总量的20%。所以从经济规律来看，葡萄牙房产再度下跌的可能性很小，再加上葡萄牙投资移民政策的推动，即使在欧洲房产市场处于低谷时期，葡萄牙房产仍然保持增长趋势，今年葡萄牙房地产市场持续保持活跃，不仅依赖于海外人口，本地购房居民日趋活跃，大量的新建房产项目反应出现，时常供不应求。
现在葡萄牙的房产处于供不应求状态，相对的销售周期会缩短，房源也会越来越紧张，房产投资回报逐渐乐观，非常适合进行海外投资，但面对如此火爆的房产市场，葡萄牙投资移民申请激增，如果想通过购房获得移民身份，申请人可要转抓紧机会，趁早申请，在移民政策变化之前获得移民身份，同时赶上明年房价上涨获得投资收益。
希腊购房移民房产如何挑选？雅典房产投资如何选区域
希腊临近爱琴海，气候适宜，环境优美，是全球少有的低污染国家之一。近年来伴随着希腊购房移民政策的不断推行，越来越多的海外人士在希腊投资房产申请移民。那么申请希腊购房移民的朋友，应该如何挑选房产呢？特别是在希腊房产最具升值空间的雅典地区，移民申请者又该如何挑选房产呢？下面大家就随移民小编一起来了解一下吧！希望能够帮助到您。
希腊购房移民申请者在希腊考察房产的过程中，通常会根据自己的移民目的和资金状况来考虑选择房产所在的区域。雅典作为希腊的首都，同时也是希腊政治、经济和文化中心，再加上近年来希腊旅游业的蓬勃发展，成为不少投资者购房的首选城市。那么投资者在雅典购买房产，应该如何来选区域呢？
一、雅典房产投资重在选地段
不论是在国内买房还是在国外购房，房产所处的地段很关键。在黄金地段的房产自然升值空间大，房产价格高，方便子女教育，房屋出租也非常容易。希腊雅典黄金地段的房产有更多的绿化和新的公共配套设施，舒适度高，更适宜居住。因此许多投资者在考虑升值空间的同时也考虑房产所在的地段，如果大家单纯是为了资产升值，大可考虑地段好的希腊房产。
二、雅典所形成的富人房产区
在雅典有两块最为炙手可热的富人房产区，一个是位于北部的使馆商务区，也是传统的老牌富人区，另一处是位于南部的黄金海岸度假区。
如果大家申请希腊购房移民是为了享受更高品质的生活，那么雅典北部地区的房产就是很好的选择。这个区域是非常传统的“富人区”，是希腊中产以上阶层选择居住的区域，绿化率高，环境安静，因靠近山地，植被茂密，空气极佳。而且知名国际学校多集中在北部（如圣凯瑟琳学校，ACS美国学校等），也包括使馆区，大型商业中心，体育设施（如2004年雅典奥运会各大场馆），非常适于居住，如果是更多考虑孩子的教育，雅典北部是最好的选择。
再者雅典南部的地区也非常适合投资者购买房产，在这里聚集了众多娱乐休闲设施，是高净值人群的集聚地，人们投资这里的房产，投资潜力也非常可观的。
三、新建房和二手房该如何挑选？
在雅典同样有新建房和二手房两种选择，对于申请者来说，该如何挑选这两类房产呢？首先大家要明白一点，二手房一般位于雅典的老城区，历史悠久，旅游景点众多，适合房屋出租。而新建房通常位于雅典的周边地区，这些地区的房产不仅是精装修，而且赠送包括车库、储物间在内的面积超大的区域。非常适合享受生活。最重要的是大家可以根据自己的需求进行选择。
以上就是希腊购房移民房产如何挑选，雅典房产投资如何选区域的主要内容。如果大家对希腊购房移民或希腊房产投资感兴趣的话，欢迎大家继续关注我们，我们将竭诚为您服务。
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