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地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙地产市场概况
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋(600558,股吧)上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。
与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米，其中，购物中心占85%，并集中在大里斯本和波尔图两大城市，分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是较具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、Espirto Santo Group和Santander Totta Group。 在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
葡地产行业对我启示及潜在商机
第一，完善的税收体系，避免了投机性需求
葡地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时，须支付印花税、律师费、公证费，合计占购房金额的10至15%。物业转让时，须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有，须征税15%。如物业由公司持有，须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业，须征资产增值税，即利润的10%。非住宅物业，须征利润的20%。开发用地的转手，则须征24%。此外，还有地方税，按物业市场估值的80%至90%，须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系，还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施，对价值超过100万欧元的房产，须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流，葡地产没有出现投机性需求，主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系和政策，故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后，甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠杆，抑制投机性需求，值得我们学习和借鉴。
第二，葡债务危机为投资葡地产市场提供了商机
葡债务危机造成了一些地产项目融资和资金周转等困难。近期，有不少寻求中国投资方的葡萄牙地产项目信息，并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。
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葡萄牙商业签证详情解读
近年来，随着欧元区的葡萄牙经济复苏，赢得了越来越多投资人的青睐。不管是旅游还是投资置业，必不可少的一个环节就是签证办理，下面给大家介绍下葡萄牙商业签证的具体内容。
目前葡萄牙驻华大使馆和葡萄牙驻上海领事馆已经授权VFS全球服务经营位于北京、上海、广州、沈阳、武汉、成都、南京，福州，济南，深圳，西安，长沙，重庆，昆明及杭州的葡萄牙签证申请中心，根据申请人的户籍所在地便可去相应的签证中心办理。
Attention
①如果申请人户籍不是北京，但是在北京长期工作，在北京签证中心递交签证申请时，需提供工作证明和北京市的居住证。
②签证中心要求申请人在递交签证时需要携带身份证，户口本原件，递签后会把证件原件返还给申请人。
③递交签证材料的前期准备工作也十分重要，如果签证递交过程中出现问题，需要重新再次递交申请。
下面我们来了解一下葡萄牙递签流程以及其准备文件上有哪些变化。
一、填写商签申请表
首先需要在葡萄牙签证中心的官网上下载葡萄牙商签申请表填写，填写表格时需注意：
①申请人的基本信息一定要认真填写，特别是护照和身份证的号码一定要准确无误。带*的表格是必填项，并且需要申请人的亲笔签名。签署的名字必须和护照上的名字字迹一样。
②申请表上的照片为近6个月的白底彩色证件近照，不能戴眼镜，两张，规格一般为45mm*35mm，如果准备的照片不合格也可以在葡签证中心里现场照相，费用为35元。
③如果申请人为未成年，可由父母代填写申请表，那么表格第10项需要填写父亲或者母亲名字的拼音。
二、准备材料
申请表填写完之后接下来需要准备签证申请的材料(敲重点，此处文件有变化)。
1.需要材料原件及复印件的是：
①整本护照及复印件，空白页不用复印。护照的有效期一定要在6个月以上，并保留2张空白页。如果旧护照上有许多签证页，需要上交旧护照及复印件，如没有，交新护照即可。
②医疗保险单，要注意保险单上的申请人的护照，性别，起保日期是否正确。
2.需要准备复印件的材料有：
户口本，房屋产权证，行车证，公司营业执照(副本)，酒店预订单和机票预订单，还需提供对应的翻译件。
3.材料原件需要：
①在职证明(工作证明)，需使用公司正式的信头纸，并加盖公章，签字，并明确日期及如下信息：
任职公司的地址、电话和传真号码
签字人员的姓名和职务
申请人的姓名、职务、收入和工作年限
准假证明
赴葡相关花费由个人承担
需提供中英文各一份，分别使用公司信纸、加盖公章、证明人签字。
②银行流水及翻译件：最近6-12个月的个人账户银行对账单，距离递交日期不超过7天打印，需要有银行盖章，并且余额不少于50万人民币。流水越多越有利于申请。还可以提供其他资产证明复印件。
③如果申请人是退休人员，需要提供中英文版退休证明。
④如果携同未成年入境，需要提供学生证及翻译件，中英文版的学生准假信，父母一方的同意声明书以及出生证明双认证。
⑤一人申请签证，无需提供结婚证双认证。如夫妻双方一起申请签证，需要提供结婚证双认证文件。如果一个人单独申请签证，但递交的是配偶的资产证明文件，也需要提供结婚证双认证。
⑥邀请函可由律师楼为申请人准备。
⑦除了必备的材料之外还需要携带签证申请费大约人民币765元，6到12周岁的小孩签证申请费大约为572元，6周岁以下的小孩免费。签证中心只能交现金，不能刷卡或者是微信，支付宝支付。
三、递交材料
文件准备齐全之后便可以去签证中心递交材料。以北京签证中心为例：
①到达签证中心之后到门口的前台找保安领取号码，之后随时关注屏幕上的号码，提前一个号就可进入签证中心里面。办理葡萄牙签证申请的窗口为29.30.31.32，4个窗口，平时办公的就是3个窗口。
②一般签证中心上午人多，中午之后人少一点。叫到号码之后便可以开始办理申请，如果要补交文件，签证中心里面可以复印，每张1元。
③文件审理完便可以直接在窗口缴费，交完费用之后等待录入指纹，双手十指都需要录入。如果之前录入过指纹便可以不用录入，但是更换新的护照之后需要重新录入指纹。
④签证申请费用中包括快递邮寄费75元。出签之后直接邮寄到快递单上的地址，不用自己去取。大约10个工作日左右便可以出签，拿到自己的护照。
Attention
①费用一旦在签证申请中心提交，均不可退还。
②递交签证申请可以本人亲自去，也可以由别人带交。代交的话，需申请人签署委托书。然后还需提供被委托人的身份证原件及复印件。但是如果需要录入指纹，那就必须申请者本人亲自去签证中心递交。
办理海外移民的人顺利拿到签证之后，便可以登陆葡萄牙，开启别样的欧洲生活了。
葡萄牙购房移民政策介绍_葡萄牙购房移民申请条件解读
葡萄牙购房移民又被称为葡萄牙黄金居留许可，自2012年10月8日生效以来，就成功引起了海外高净值投资人群的广泛关注。对于关注欧洲移民的朋友来说，葡萄牙购房移民既是存在历史悠久，移民政策稳定的移民项目，又具有投资身份双获益的优势。大家自然会特别留意葡萄牙购房移民的政策和相关法案规定，但对于许多初次接触欧洲移民的朋友来说，葡萄牙移民政策仍比较陌生，下面大家就随小编一起来了解一下吧！
一、葡萄牙移民政策介绍
葡萄牙购房移民自推出以来，政策即规定投资要求为——在葡萄牙当地购买不低于50万欧元的房地产即可申请葡萄牙黄金居留许可。2015年7月30日葡萄牙移民局于更新黄金居留许可法案（以下简称“新法案”）。新法案规定，“通过购买房产建筑年限已超过30年以上的，或位于城市重建区域的房产，房产总值须达到35万欧或以上，即可申请黄金居留许可。”
二、葡萄牙房产投资要求解读
目前来说，葡萄牙购房移民分为50万欧和35万欧两种投资额度，投资人若选择投资50万欧及以上的房产，即可在葡萄牙任意地区选择房产；投资人若选择投资35万欧的房产，通过购置房产获取投资居留许可的方式，总价须达到35万欧或以上，且应包含房产翻新/建筑物更新改造费用。房产的建筑时间为30年或更久。这两种投资方式的最终目的是一样的，投资者可以获得葡萄牙移民身份，并且大家满足五年的居住要求即可申请入籍，这对于想拥有葡萄牙护照的高净值人群来说，也是性价比非常高的一件事情。
三、葡萄牙购房移民申请条件
申请条件
1、主申请人
年满18岁
非欧盟国家公民
所购房产持有人
购买私人健康保险
无犯罪记录
2、附属申请人
主申请人合法配偶
18周岁以下子女
18周岁以上未婚、在读、经济不独立子女
主申请人及其配偶双方父母
附属申请人可以与主申请人一起或者随后递交申请。
以上就是葡萄牙购房移民政策介绍_葡萄牙购房移民申请条件解读的主要内容，如果大家对葡萄牙购房移民及葡萄牙入籍相关事宜感兴趣的话，欢迎大家继续关注我们，我们将为您提供全面详尽的咨询及后续服务。
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