葡萄牙移民经验。
独家报道：重磅消息！独家推出葡萄牙百亩庄园地产。在当今资本全球化时代，中国人海外投资热潮势因世界金融趋势的变化而日益强烈。趁着当前海外投资的良好时机，将资产进行全球化的多元配置，是不少中国投资者非常注重的事。葡萄牙作为中国资本海外投资所追捧的国度，其置业移民大受欢迎。而庄园地产项目将顺势成为葡萄牙投资新趋势，让置业移民更省心。
【编号PL505葡萄牙116亩庄园地产】
土地保值更适合海外投资需求
投资庄园就是投资土地。在旧金山湾区的一项研究，在过去的30年中，旧金山湾区的房价涨了10倍，而土地涨了100倍。专家称，如果移民投资者希望长期居住生活可以选择投资房产公寓，如果是为了资产配置或获得移民身份，那庄园土地是更好的选择。因为房子是会折旧，土地不存在折旧，真正保值的是土地。因此，葡萄园庄园地产类项目更符合中国资本海外投资的需求。
只需最低50万欧元，就可在葡萄牙置业移民。投资者可以根据投资额来选择不同类型的庄园。相比于房产，土地更适合作为家庭财富来传承。土地的持有成本和交易税低，不需要什么额外管理费用。所以，在欧洲做出移民投资的话，庄园是一个很好的选择。
【葡萄牙总统会见总裁Winner Xing博士】
独家推出葡萄牙百亩庄园地产 投资价值大
有一个编号PL505葡萄牙116亩庄园地产，开车到里斯本45分钟的距离。周边城市有索布拉尔德蒙特阿格拉苏，是葡萄牙的城镇，位于该国中南部，由里斯本区负责管辖，水、电、通信全部覆盖。该土地毗邻两户居住庄园，其中一户为医生。而且周边庄园颇多，坐拥高地，周边景观一览无余。附近的小镇子山脚下有小火车站，每天有多趟从里斯本大区各地方开往此地的火车。此块土地所在区域属于典型的葡萄牙农业发展地区，田园风光，梯田，农舍，风车尽收眼底。目前，独家推出百亩庄园都是类似这类非常具有投资价值的庄园农业地产，可以轻松解决葡萄牙置业移民需求，实现资产配置全球化。
这是继独家推出塞浦路斯地中海庄园，受投资者高度关注和热衷后，再一次推出的庄园类土地产品投资。因此，欧洲庄园类土地不动产投资，将成为一种新的投资趋势。
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葡萄牙置业移民须知
如今，欧洲购房移民逐渐受到广大投资者的欢迎。其中葡萄牙以欧盟与申根“双重身份”、“一人申请三代移民”以及“ ** 产权”等优势，成为我国投资者 ** 移民国之一。
今天整理出六大关于移民葡萄牙须知，供大家参考。
一、孩子超过18岁怎么申请比较合适?
1.以孩子的名义来购买房产，如果申请家属团聚，则需要提供父母要依靠自己孩子生活的证明。
2.以父母的名字来申请，如果孩子超过18岁，只有证明孩子仍在读书，且经济不依赖父母，才能同时申请。
3.购买100万欧元的房产，父母和孩子作为两个申请人同时申请。
二、 ** 居留、临时居留许可和国籍有什么不同?
1.取得 ** 居留许可或申请到国籍后，可以把房子卖出去，而临时居留许可则不可以对房产进行处理。
2. ** 居留许可每5年更新一次居住证;而临时居留许可，每2年要续签一次。续签和 ** 居留的申请，均在葡萄牙办理。
3.三者之间的福利,区别仅在于拥有国籍的人还拥有政治权力,其余享有的都一样。临时居留许可满5年后可申请 ** 居留许可,需参加非常简单的葡萄牙语考试;而 ** 居留许可1年后可申请国籍,考试相对难一些。
4.其实申请者也可以不申请国籍，一直保留持有 ** 居留许可的方式，不过每5年更新一次居住证即可。
三、若不能成为 ** 居民，5年后会不会被取消居留许可?
若不能申请到 ** 居民，可以凭临时居留许可一直续签下去，每2年续签一次。
四、购买50万欧元的房产，房子数量有限制吗?
一个家庭可以购买2套房子累计相加达50万欧元;也可以是购买100万欧元的一套房产，申请两个家庭，只要是一个家庭名下的申请资产达50万元即可。
五、在葡萄牙花50万欧元能买到什么样的房子?
里斯本的房价较低，在市区购买130平米配置齐全的公寓，价格只需要50万欧元左右。如果想要海景房，也只需要60万欧元左右。
六、在葡萄牙读书的费用大约是多少?
葡萄牙实行义务教育，持有临时或 ** 居留许可的孩子可免费就读公立院校。16岁以后，学生上大学的学费大约每年3000欧元左右。
解读葡萄牙地产行业
地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙地产市场概况
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋(600558,股吧)上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。
与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。2010年上半年，葡购物中心、零售公园和奥特莱斯面积超过350万平米，其中，购物中心占85%，并集中在大里斯本和波尔图两大城市，分别占100万和70万平米。葡购物中心租金颇具竞争力，2010年里斯本的租金为每年每平米1000欧元，而同期伦敦的同类物业租金为2250欧元。葡中心商圈商铺租金为每年每平米80欧元。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是较具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、Espirto Santo Group和Santander Totta Group。 在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
葡地产行业对我启示及潜在商机
第一，完善的税收体系，避免了投机性需求
葡地产行业的总体规模不大，但建立了完善的物业持有和买卖的税收体系，从根本上抑制了投机性需求。主要的税种有多项。购买物业时，须支付印花税、律师费、公证费，合计占购房金额的10至15%。物业转让时，须支付6%的转让税和17%的增值税。如果物业由离岸公司持有，须征税15%。如物业由公司持有，须缴纳物业登记价值十五分之一的公司税。对于少于两年转手的物业，须征资产增值税，即利润的10%。非住宅物业，须征利润的20%。开发用地的转手，则须征24%。此外，还有地方税，按物业市场估值的80%至90%，须征税0.4%至0.8%。根据赠与人和被赠与人关系，还须征收3%至50%不等的赠与税。对配偶间赠与予以税收豁免。按葡最新紧缩措施，对价值超过100万欧元的房产，须征收特别税。通过与葡当地仲量联行研究人员交流，葡地产没有出现投机性需求，主要原因是葡近10年来经济增长相对较慢，没有出现投资过热现象，加上炒房空间小及完善的税收体系和政策，故房价一直在低位徘徊。债务危机发生后，甚至出现了负增长。葡用完善的税收体系作为杠杆，抑制投机性需求，值得我们学习和借鉴。
第二，葡债务危机为投资葡地产市场提供了商机
葡债务危机造成了一些地产项目融资和资金周转等困难。近期，有不少寻求中国投资方的葡萄牙地产项目信息，并将有意出售在建或已运营项目的信息在网页上公布。
葡萄牙购房移民新政将推出 新旧政对比显更成熟
葡萄牙黄金居留许可计划之所以大受欢迎，条件宽松、门槛低、高性价比是主因。部分新政细则及其可能产生的影响经过了一段时间的沉寂，葡萄牙移民局内部于日前下发了操作章程，但新操作章程并未正式公布，据悉，或将涉及以下改动
一、所有递交给移民局的材料（公证认证，移民监材料等）必须是葡语的，相关机构将不再接受英文递件。
旧政策仅需将中文材料翻译成英文即可。专家解读此规对客户申请影响不大，由专业文案团队以及葡萄牙当地律所协助处理即可。
二、各阶段（包括首次申请，以及后续换卡）的客户均要在获批后方可录入指纹，且要求住满移民监后，才可递交续卡申请。
旧政策首次申请的客户，可在考察时即预约移民局录取指纹及照相，后递交申请，也可在后续换卡时，前往移民局预约录取指纹及拍照。专家解读此规对办理客户的手续影响较大，客户需在首次申请和后续换卡时，前往葡萄牙2次，或者在葡萄牙逗留2-4个月等待批复。
三、批复函下发后30天内必须预约移民局，前往移民局录取指纹及照相。
旧政策可在批复函下发前录取指纹并照相，也未对录取指纹及照相时间做出限制。专家解读此规对客户影响一般，对于较难请假出行的客户及其子女，需要提早规划。
四、18周岁及以上孩子在读证明必须由葡萄牙当地学校开具，其余国家移民局将不再接受申请。
旧政策18周岁及以上孩子，只需出具任意国家的在读证明即可随同主申请人申请并获取身份。葡萄牙移民专家解读，目前葡萄牙对于超龄孩子提出的申请，审核依旧宽松，但对于无法接受葡萄牙大学的申请人来说，超龄孩子要提出申请只能再购置50万欧元的房产。
葡萄牙购房移民政策中不完善的部分得以被放大并进行修正，致使葡萄牙政府能更全面地监督“黄金居留”项目的运营情况，更进一步地保障投资者的投资安全。“黄金居留”法案的整改，标志着葡萄牙项目将更加成熟、规范、稳定。更透明、安全投资环境供投资者选择。随着“黄金居留”在中国的火热攀升，越来越多的中国投资者对葡萄牙有了更深的了解，令葡萄牙成为投资者的主要投资目的地国家。
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