澳洲商业移民条件。
相信大家可以发现如今南澳对房地产项目的优惠政策越来越诱人！
今天我们又收到了南澳州移民局的来信，公布了一个关于南澳州房地产开发的定案，188A和132签证都在其中。
只是看这个表格，大家还是看不出南澳州如今是如何放开房地产开发项目的，来来来，对比下立见分晓！
根据对比可以看出，这次南澳州更改房地产项目的宗旨，主要是以下两条：
1、不在分阿德莱德地区或者非阿德莱德地区，统一要求，而在之前，非阿德莱德地区的投资要求都会略低。
2、132和188A的要求一致，55岁以下，最低投资150万，55岁以上，最低投资200万。而在之前，132的投资要求会比188的要求略高。
南澳州政府也指出，房地产投资的项目，最终是要放到市场销售的才可以被认可，如果只是租赁为目的的开发项目是不被认可的。不难看出，南澳州政府是在鼓励整个州的房地产开发。
最近移民局更新了很多签证的要求，总的来说，基本上所有签证的要求都在变得越来越难。而南澳州政府频频传来利好消息，尤其是商业移民这部分。
188商业创新类签证属于澳洲商业技术移民（Business Innovation and Investment Visa），2012年7月1日取代了澳洲163、164移民签证，注重公司的营业额，对投资金额要求不高，投资方式可灵活变通。
188A签证总体要求：
1. 需要获得EOI邀请；
2. 有成功的经商或投资经验；
3. 有充足的个人和企业资产；
4. 被州或领地政府提名；
5. 在澳洲建立一个新企业或发展一个现有企业；
188A签证申请条件：
1. 主申请人年龄小于55周岁（除非得到州政府豁免年龄），随行子女23周岁以下；
2. 夫妻名下个人及家庭净资产不少于80万澳元；
3. 过去4个财政年中至少有2年，企业年营业额不低于50万澳元（最多2家公司相加）；
4. 拥有企业并达到如下任意一种要求：
年营业额低于40万澳元的公司，占有至少51%的股份；
年营业额高于40万澳元的公司，占有至少30%的股份；
如果是上市公司（publicly-listed company），占有至少10%的股份；
5. 有成功的经商管理背景，并且参与日常管理；
6. 能证明在澳洲经营企业、管理企业的真实意图；
7. 商业甄选系统EOI打分不低于65分，请参照《商业甄选系统EOI打分表》。
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欧洲购房移民项目 投资希腊房地产存在机遇
随着移民热潮的兴起，欧洲购房移民政策的推出明显被看好和追捧。其中低额希腊购房移民备受关注。希腊是西方文明发源地，拥有悠久的历史，得天独厚的自然环境和融入一种浪漫的气息，都让投资者心之向往。
并且看好时机希腊购买房产还有其独到的优势。
一是成熟的旅游产业为相关地产投资奠定良好基础。希腊旅游资源丰富，旅游业经过多年发展，其硬件设施、人员素质、运作模式均趋于成熟稳定，是知名度较高的旅游目的地国家。希腊政府的国有资产私有化项目中也有大量地产可供开发为综合性度假酒店、会议中心、游艇码头、高尔夫球场、温泉疗养中心等旅游设施。
二是希政府推出购房地产赠居留许可的政策。为吸引外国投资，希腊借鉴其他国家的成功经验，于2013年4月通过投资移民促进法。根据该法案，非欧盟国家公民在希腊境内购买25万欧元及以上的房地产，即可申请为期5年的希腊居住许可，5年后如该房产不出售，其拥有的居留权可获顺延。希腊是申根国家，希腊政府发放的居留许可在申根全境内有效。此举主要为了吸引中国、俄罗斯和海湾国家的投资者。该政策对有意长期在欧洲居住的人士有较大吸引力，但持此居留不享有工作、社保和入籍资格。
出国移民希腊热线
澳洲移民专业分析：房地产估价师
许多人移民到澳大利亚，是因为它是一个低失业率、高收入国家，综合国力和社会福利均靠前，那么想通过留学移民，澳洲移民专业的选择就是一个值得考虑的问题。
澳洲的移民专业有很多，但是选择起来可能会让人有些头疼，会计专业邀请分数超高，IT类对文科生又像达文西密码，还有一些其他专业可能会不喜欢或者不符合要求，今天就给大家推荐一个商科移民专业--房地产估价师Land Economist and Valuer
接下来小伙伴们会问：那房地产估价师是在做什么呢？
简单来说就是对商业土地和房产管理提供意见，估算价值或分析投资。毕业生就业范围很广，可以在房地产，公共事业，建筑工业，或者一般投资和地产开发单位等等...
澳洲房地产前景
澳洲舒适的生活环境和教育资源吸引来自全球的学生和家庭前来读书生活，主要城市悉尼和墨尔本皆为全世界最宜居城市和最佳留学城市的常客。
澳洲更被评为全球第二大＂高度透明＂房地产市场，在过去几年备受海外投资者爱戴，投入资金比过去10年平均直涨了一倍，过去一年澳洲五大城市的房价平均涨幅接近10%。
移民配额
以Valuer来说2019年1000个职业配额只用不到5个，也就是说不用像其他热门移民那样冲80分，不过老话一句，现在要走189独立技术移民都还是建议准备75分，更好的选择就是190/489(新制将改为491)的州担保，很大机会凑满65分就获邀。
职业评估
房产估价师职业评估单位为VETASSESS，对应的职业可以是：
224511: Land Economist(土地经济学家)
224512: Valuer(估价师)，而Land Economist不是需要持证的职业，也不要求协会认证，条件比较宽松。
学历要求为大学(本科)以上，修读Property/Land Economics/Valuation等相关课程，并在学历后有一年相关工作经验，不需要雅思成绩。
有人会说一年工作经验该怎么找？
在澳洲，目前华人对当地房产市场需求量还是较大，要找到房地产公司工作并不算太难，既然读热门科系没信心凑高分，就专心在找工作上吧，将来不管是否拿到身份，能有澳洲当地工作经验都是很管用的。
以上就是对澳洲移民专业房产估价师的介绍，有想去澳洲读商科的同学们可以去参考一下。
如何降低签证成本 顺利拿到商业移民签证
案例
近日，国家外汇管理局有关领导表示，我国将进一步放宽对资本账户的管理，其中重要的一项就是放宽对移民合法财产转移的限制。这对于那些希望在国外进行投资移民的企业家来说无疑是个利好消息，也必将促进商业移民群体的扩大。如何降低签证成本，顺利拿到签证，也成了很多人关心的问题。
孟先生大学毕业后进入了父母亲开办的企业工作，并在5年后加入家族新开办的另一公司，负责公司的经营运作管理。经过几年的努力，公司业务得到了飞速发展，注册资本也从最初的几十万元增加到了近千万，而且还开拓了新的投资领域，并开办了子公司。其间，经过了多次的股权转让，孟先生最后持有了公司的75%股份。
后来，孟先生看好国外的商业投资空间，决定商业移民。
但是，由于是家族企业，其间又经过多次的股权转让，公司的股权关系复杂，孟先生比较担心自己会不会因为不能明确提供资金来源证明而被拒签。这时，有朋友建议孟先生可以试试商业移民澳大利亚。抱着试试看的心情，孟先生咨询了有关的澳大利亚移民公司。在分析了孟先生的经商经历后，公司的专业移民律师为孟先生设计出了专门的材料准备方案，突出说明孟先生的成功经商管理经验。由于澳大利亚商业移民的政策对申请人的财产要求比其他国家的商业移民标准相对要低一点，从而资金来源的说明也相应容易。整个过程非常的顺利，在提交申请后的4个月，孟先生就得到了在经过了面试和体检后，现在孟先生已经准备赴澳大利亚的行程了。
分析
在选择商业移民的国家时，一般来说企业家们都有自己的倾向性。但是，企业家们需要考虑的不仅仅是商业移民后的发展空间，还应该考虑现实的操作性。否则，很可能在移民的过程中劳力劳财，还很有可能竹篮打水一场空。
孟先生的经历提醒希望移民的朋友，一定要根据自身经商的经历特点和家庭经济与时间的条件选择正确的移民国家。移民专家建议，如果您的资金来源相关证明并不完备，或者股权情况比较复杂的，可以考虑选择澳洲进行移民，这样可降低移民的风险和成本。
一般来说，移民国家对商业移民申请者的资金来源考察比较的严格，需要提供完整的税单证据，比如几年来的交税记录，国内各个政府机关的证明等等，以此说明从第一桶金开始的所有资金来源。
由于中国市场经济的发展正处于逐渐规范的过程中，对于很多企业家来说，并不一定能够完整的提供资金的来源证明，比如说较早时期的炒股所得，证券交易所很可能不能打印出早期的交易证明。所以，如果你的资金积累过程难以提供完整资料证明，在争取签证的过程中就会有极大的被拒签的可能。
澳大利亚政府的移民政策一直相对开放，移民官们是比较的了解中国国情的，能够更好的从企业家的角度考虑问题，所以他们更加注重的是申请者的成功经商经历，是对企业家移民者现在的资金状况和今后的发展空间的考察，只要能够合理说明资金来源，不强制提供完整的证据。自从去年3月份开始，澳洲的新商业移民政策对申请者的要求也有所放宽，签证的成功率也大大提高。
此外，正象孟先生所经历的那样，移民澳大利亚所耗费的时间也是较少的，从递交材料到获得州政府担保，再到联邦政府最后审批，大概只需要4到6个月时间，极大的减少了资金和精力的耗费。
所以，移民专家建议您在选择商业移民的过程中，一定要仔细衡量自己的优劣势，扬长避短，选择适合自己的移民方式和移民国家。
澳洲188A商业创业投资移民商业移民主力军！
澳洲188A商业创业投资移民一直是澳洲商业移民类别中的主力军，申请人数多、周期短，获批人数在澳洲移民类别里也非常多。那么关于 澳洲188A商业创业投资移民的具体情况是什么呢?
188签证主要针对国内中小企业主并有成功经商经验等商务人士。188签证中受国人推崇的当属商业创新188A类签证。888签证是在获得188临时居留签证后，若达到相应的投资要求，可在澳洲境内申请获得永久居住权。
申请澳洲188A商业投资移民条件：
1. 在澳洲拥有并经营生意两年。
2. 在申请永居前12个月的营业额不少于30万澳币(在一定情况下可以申请豁免)。
3. 在澳洲企业的年营业额如在40万澳币以下，所占股份在51%以上;或年营业额超 过40万澳币，所占股份大于30%;如果是上市公司，所占股份不能少于10%。
4. 申请永久居留前的12个月符合以下3项中的2项：生意中的净资产达到20万澳币; 在澳洲总资产达60万澳币;至少雇佣2名当地全职员工。
澳洲188A商业创业投资移民的申请周期一般是12-16个月，移民局通过移民申请后会下发正签信，所有申请人获得临时居留签证身份(4年有效期)，简称4年临签。持有临签，申请人的子女可以享受澳洲高中及高中以下的免费公立教育资源，意味着孩子可以免费上澳洲的公立学校。
解析葡萄牙房地产市场
葡萄牙推出黄金居留计划以来，受到很多人追捧，在葡萄牙，房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。
进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。
从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。
2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。
与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。
目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。
目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。
大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。
大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。
根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
（来源：搜房网）
西班牙房地产市场火爆，地产销售成高薪职业
Infojobs网根据2017年数据，对西班牙十大高薪职业进行了排行。相比牙医、工程主管、程序员等几大传统高薪职业，排名中 * 令人大跌眼镜的就是房地产销售行业，以年毛收入4.8万欧元窜入前十，位居第五。
据知名跨国房地产评估咨询公司Tinsa的数据显示，西班牙 * 季度成品房(新房与二手房)房价增长率5.4%，从交易数量来看大多数都是二手房，目前西班牙全国二手房房价已达到1765欧元/平方米。且在2018年后，西班牙全国房价将持续增长。
越来越多的投资人选择投资移民西班牙，根据Tinsa的数据显示，自2007年至今，2018年 * 季度是房价增长 * 快的一个季度，房价已经连续增长19个月。以马德里和巴塞罗那为首的部分大城市，房价涨幅高达两位数，年增长率为10%;紧随其后的是巴利阿里与加纳利，年增长率也超过了10%;而地中海沿岸城市的房价增长率仅为0.3%，其他城市的房价增长维持在1%左右。
房地产销售业2017年异军突起，甚至赶超普通牙医的4.6万年收入。据报道，房地产销售职位2017年需求量翻番，一年内从1.8万个岗位增加到2.7万个，其竞争压力也相对降低，从1:24变为1:17。房地产销售工资水平提高，从侧面证明了西班牙房地产业形势持续好转。
Infojobs网根据2017年数据，对西班牙十大高薪职业进行了排行。相比牙医、工程主管、程序员等几大传统高薪职业，排名中 * 令人大跌眼镜的就是房地产销售行业，以年毛收入4.8万欧元窜入前十，位居第五。
房地产销售业2017年异军突起，甚至赶超普通牙医的4.6万年收入。据报道，房地产销售职位2017年需求量翻番，一年内从1.8万个岗位增加到2.7万个，其竞争压力也相对降低，从1:24变为1:17。房地产销售工资水平提高，从侧面证明了西班牙房地产业形势持续好转。
澳洲新财年商业移民没变化？移民局发布全面审查商投类签证征集意见！
7月1日已过，近段时间惴惴不安地担心澳洲新财年会迎来移民变政的人士，终于可以安心；目前澳洲新财年有关商业移民的变化——只有签证申请费上涨！！！几个热门商业移民签证类别的变化在这里
澳洲商业创新移民188A签证（主申请人）
4780澳元变成4875澳元，
投资移民188B签证（主申请人）
4780澳元变成4875澳元，
重大投资者移民188C签证（主申请人）
7010澳元变成7150澳元，
商业天才移民132签证（主申请人），
6990澳元变成7130澳元
But ，高兴之余不要忘了， 澳洲移民局的一贯风格永远没那么简单；澳洲时间7月3日，仅在新财年来临的第一个工作日：移民局官网发布了一项“Review of Australia’s business, investment and talent visas”的公告。其中提及移民局将针对现行的澳洲商业移民，包括188、132、888等类别进行一个全面审查：主要衡量这些移民类别对于澳洲经济在创造就业、提升出口和商业竞争力、引进和提高新技术、扩展与国际市场的联系等方面起到的作用，搜集各方面反馈意见的时间将截止到2017年7月31日。
其中，关于大家关注的500万澳元投资类别，做了重点说明：
由澳贸委负责设定的现行500万澳元类别投资框架目前运转良好，本次审查并不谋求对此做出任何改变。仅针对该投资框架推出之初（2015年7月1日）的可能将投资于风险投资或私募股权投资基金的50万澳元提高到100万澳元的可能性以及相关的影响征集意见。
唉，想当初，457/186/187都是征集意见，好吧，就成现在这样了。。。
1、申请年龄下调
原本50岁的年龄限制，下调至45岁！
此次下调影响的签证有：186/187雇主担保，189独立技术、190州担保、489偏远地区担保。
2、提高英语水平要求
186/187一步到位雇主担保移民需要申请人达到英文等同于雅思4个6的水平
同样，457转186/187也需要。
3、立即关闭186高薪豁免
强制关闭186高薪移民，不给任何过渡时间，18万高薪豁免英语水平以及职业评估的通道遭遇阻断！
这项规定适用于所有还未审批通过的申请。也就是说，即便是在7月1日之前递交的高薪豁免的186/187申请，也无法幸免。申请人可以申请退还申请费用。“高薪豁免”曾是不少人最后的希望，现在也被移民局彻底截断了。大量“成功人士”可能会移民梦碎！！
4、增加职位真实性的审查要求
以前457转186/187是不需要证明职位真实性的，只要符合其他要求，移民局没法不批提名，但是现在需要证明真实性。
5、培训更加严格
上次改革移民局就提过，对于培训将有更严格的规定。此次对于培训基金、培训机构、培训方式等，都做出了更明确的指示。这次，澳洲“高薪豁免”政策的关闭，让那些想走186/187雇主提名捷径直接拿永居的企业家们敲响了警钟。相比之下，对于企业家来说，选择188类商业移民或许才是明智之举。
188A—创业签证要求
1、取得州政府“意向申请”EOI邀请；
2、55岁以下或州政府豁免年龄要求；
3、评分达到65分或以上；
4、80万澳元以上资产；
5、成功的经商背景，参与日常管理
6、过去4年，有2年；
公司销售额超过50万澳元（最多2家公司相加）；持有30%以上股份
188B-投资签证要求
1、取得州政府“意向申请”EOI邀请；
2、55岁以下或州政府豁免年龄要求；
3、3年以上良好的管理生意或投资经验；
4、过去5年有1年在生意里有10%以上股份或管理150万澳元投资；
5、通过以上生意和投资，合法赚取150万澳元；
6、过去两年家庭净资产超过225万澳元；
7、投资150万澳元购买州政府债券；
188C-SIV显赫投资签证要求
1、没有年龄限制，没有英语要求，不需打分；
2、无经商背景要求；
3、证明合法拥有500万澳元（可以是赠予的）；
4、原则批准后，在规定期限内投资500万澳元到规定的基金4年；
5、4年中主申请人在澳洲住满160天或配偶住满720天。
总之，7月刚过，移民局和各州政府将陆续公布最新政策，欢迎大家关注，我们将在第一时间，请移民律师和专家解析最新最真实的移民新政。
法国房地产投资市场如何？
在法国，住房短缺是一个严重的问题，政府正在考虑各种政策来解决这个问题。世界各地的投资者现在都对法国房地产市场感兴趣。
自去年公共住房被出售给私营部门以来，法国房地产市场开始受到关注。法国国家铁路公司(SNCF)的子公司向一个机构投资者社区出售了大约4,000套(约15亿欧元)的大型住宅资产。
法国中低收入群体的住房短缺问题严重。其中一个因素是人口构成的变化。虽然供需之间仍存在较大差距，但对出租房屋的需求正在上升，特别是对年轻人和工人而言。
总理爱德华·菲利普去年10月宣布，他将对国有房地产资产管理进行重大改革，以解决问题。时机有利，机构投资者全都流入欧洲的家庭住宅。它被认为是一种产生低风险，高可靠性现金流的资产，并且已在英国，德国，西班牙，荷兰，瑞典，奥地利，波兰和其他地方进行了大量投资。
可以说，出售SNCF的住房资产证明海外有大量需求。许多市场外拍卖包括大型美国投资基金，如Blackstone和union Investment在德国。
目前市场上的住房资产并不多，因此许多机构投资者正在将法国住房开发添加到其投资组合中。毫无疑问，住房开发对未来法国房地产市场将是重要的。
与巴黎大都市区的大型重建计划“大巴黎项目”相关的住房开发也引起了人们的关注。将开发新的基础设施，如地铁(地铁)网络，现在不太受欢迎的地区将在未来几年吸引人们的关注和高需求。
美国房地产产权制度
美国的房地产产权制度原沿袭英国的土地产权封地体系(Feudal System)。根据英国普通法，在这种封地体系下，所有的土地产权 ** 地归政府或国王所有，任何个人对房地产没有所有权，仅仅只是一个租户，在君主的授权默许下，具有一定限度的使用和占有权利。经过17世纪的一系列的社会变革，封地制逐步演变成现有的房地产的自由拥有制(Allodial System)。房地产产权的自由拥有制得到了美国宪法坚定的保护，房地产产权的私有制不再受到原封地制下的一切权利和义务的约束。
房地产产权的种类：独立房地产产权(Estates In Land);共同房地产产权(Concurrent Ownership);为投资目的的房地产产权(Ownership for Investment Purposes)。
独立房地产产权
1、自由拥有的产权(Freehold Estates)。 产权人在自己的有生之年或更长的时间( ** 性)拥有的房地产权利。
(1) ** 所有权(Fee Simple Absolute)。其法律解释为： ** 所有权是一种赋予房地产所有者的全部产权，在其有生之年对房地产具有 ** 的、无条件的处置权，并可根据遗嘱让渡给其继承人或法律代表人。 ** 所有权是一般人所想像的房地产的 ** 大的权利，它由所有者 ** 控制，但要受制于政府在房地产权上的权力(Government Powers)。
(2)可废止的所有权(Fee Simple Defeasible)。也称为有条件所有权。指所有权的存在必须满足一些特定的条件，一旦条件未满足，其所有权可能被废止。可废止的所有权有二种形式：
A、可决定的所有权(Fee Simple Determinable)。假设有一房地产的转让合同上注明：“此物业只能用做学校用途，只要有学校在这个物业上存在，其转让的所有权将一直有效”。这种所有权可能 ** 存在，也可能当特定条件未满足时(如学校建筑不存在时)被废止。
B、即时生效限制的所有权(Fee Simple subject to Executory Limitation)。房地产转让人可依据此项权利，在受让人为满足其设置的特定的转让前提条件时，将房地产所有权以即时生效的方式自动转移给第三方。
(3)限定继承的所有权(Fee Tail)。根据此项权利，房地产转让方可注明房地产所有权归受让者及其后裔所有， 受让方可在其有生之年拥有该房地产，一旦死后，必须将房地产的所有权传给其直系后裔(儿女、孙儿女)，不能让渡给家庭以外的人。 如果受让方死后无后裔的，该房地产将归还原转让方。
(4)有生之年的所有权(Conventional Life Estates)。根据此项权利，房地产所有者的所有权 ** 于其有生之年，一旦死后，该房地产的所有权即时消失。寡妇产(Dower, 丈夫死后妻子运用法律手段继承得来的房地产权利)、鳏夫产(Curtesy, 妻子死后丈夫运用法律手段继承得来的房地产权利)、家园产(Homestead, 只限家庭占有的土地)属于此类权利形式。如有生之年的所有权的所有者要出售该房地产， 购买者对该房地产的权利 ** 原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地产所有权自动消失。有生之年的所有权给所有者提供了使用、占有的权利，但控制了其 ** 终的处分权。
2、租约(非自由)拥有的产权(Leasehold or Nonfreehold Estates)。
通过租约的方式从房地产产权的所有者处获得的在一定时间内的对房地产使用和占有的权利。由于租约拥有的产权不是一种房地产的所有权，房地产的所有权依然属房地产产权的所有者所有，因此，在租约期满后，地主(房东)依法有权行使对房地产的重新占有权利。租约(非自由)拥有的产权有四种形式：
(1)固定年限租约(非自由)拥有的产权(Estates for Years)。这是租约(非自由)拥有的产权的一种 ** 普遍的形式，其产权的期限有一个固定的开始和结束时间，时间的长度可以是一天，也可以是一万天。但根据有些州的法律，超过100年的租约(非自由)拥有的产权即被视为自由拥有的产权。租约到期后，产权自动回归地主(房东)，无须提前通知。这种产权形式的主要特征是产权年限的固定性。
(2)阶段性自动续约的租约(非自由)拥有的产权(Estates from Period to Period)。当地主(房东)和租客签订租约时，根据法律会设定一个阶段(一个月、一个季度、一年等)，到期后如租约双方无异议或提前终止和约的通知，该租约将按原设定的阶段无限期地自动延期。提前终止租约的通知须经双方协商同意，并受法律的严格监管。提前通知的时间需和原设定的阶段相同，如一个月自动续约的租约须提前一个月完成终止租约的谈判和正式通知。
(3)意愿性租约(非自由)拥有的产权(Estate at Will)。租约无固定的时间，只要租约双方同意，租约可以无限期生效，但也可以在地主(房东)和租客的提前、合适的通知下，随时终止。此种租赁关系可以通过合同明文规定，也可以隐含在合约内。如某大厦房东想出售正在出租的大厦，但有意向的购买者不愿购买有长期租约的房产，房东在出租其大厦时，会制订隐含性租约条款，如“此租约持续至房东出售该房产时”。
(4)强制性默许租约(非自由)拥有的产权(Estate at Sufferance)。当一个原合法占据某房地产的租客在租约期满后，在未取得地主(房东)的同意下，仍继续强制性地占据该房地产，此种产权被称为强制性默许租约(非自由)拥有的产权。从技术层面上说，此种形式不能称之为产权的一类，因为租客在租约期满后已无权继续占有房地产，但由于他原有的占据是合法的，法律上因此产生了此类产权形式。
共同房地产产权
共同房地产产权是指在同一时间内房地产的产权由两个或两个以上的所有者共同拥有。包括两大类：
1、联合占有(Joint Tenancy)。
两个或两个以上的对房地产的共同所有，其权益不可分割，当其中一人死亡后，其余的所有者将共同瓜分那一份权益。联合占有的共同房地产产权必须具有以下4个一致性，一旦其中的一个一致性受到损害，联合占有的共同房地产产权将自动灭失。
(1)时间的一致性(Unity of Time)。要求联合所有者的权益在同一个时间段开始或结束。
(2)产权获得的一致性(Unity of Title)。要求联合所有者的全体成员通过同一个让渡合同获取房地产产权。
(3)权益的一致性(Unity of Interest)。要求联合所有者的全体成员拥有同等的权益。如不能一方拥有 ** 所有权，而另一方拥有有生之年的所有权。
(4)占有的一致性(Unity of Possession)。要求联合所有者的全体成员对房地产拥有同等的占有权利。
2、合作占有(Cooperative Ownership)。一般是指在一个公寓大厦里，房地产的产权由一个股份制公司或房地产信托公司占有和管理，每一个公寓单位的购买者作为这个公司的股东，在这个股份制公司的存在期间，他们拥有一个所有权的租约书。房地产税、按揭、抵押权、维修费、营运费用均直接面对股份制公司，股东(公寓单位购买者)则以月评定额的形式(和租金相似)分摊这笔费用。由于股东(公寓单位购买者)只是拥有公司的股票，从技术层面上说，他们没有房地产的所有权，只是拥有动产(股票)，并通过股权获得在股份制公司的管理权利。为保持大厦住户的团体统一性，大厦股份制公司规定，凡有意出售所有权的租约书(股权)的，购买者的选定须经过公司管理委员会批准。
这种合作占有的共同房地产产权的一个弊端就是公寓单位购买者(股东)的财政支付能力问题，在经济萧条时期尤为突出。当某一个股东无力支付大厦月度定额费用时，股份制公司可能被迫欠交房地产税和按揭等，整个大厦的所有权可能因此被法庭以强行收回所有权的指令收回重新出售，所有股东的权益都会受到损害。另一个弊端是一些大厦股份制公司规定，如股东要求出售起股权(公寓单位)的，只能以原购买价格让股份制公司回购，股份制公司可以重新出售股权获利，这样会减少合作占有共同房地产产权的吸引力。
为投资目的的房地产产权
为投资目的的房地产产权形式有：一般合伙制(Partnerships)、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限责任公司(Limited Liability Company)和房地产投资信托(Real Estate Investment Trust) 等5种形式。前4种和普通商业意义上的所有权形式类似，而房地产投资信托则是为投资目的的房地产产权的独特形式。
房地产投资信托(REITs)源于1960年国会通过的房地产投资信托法案(Real Estate Investment Trust Act)，其主要思路是建立一个房地产投资信托公司，让普通的小信托投资者(Trust Investor)以现金或物业的方式投入，成为公司股东，参与一般意义上的大规模的房地产投资项目的运作，受托人(Trustee)则签发一个可转移的信托凭证给信托投资者，据此信托投资者可获取 ** 。信托房地产一般为可产生收益的物业，如公寓、购物中心、写字楼和仓库等。
房地产投资信托法案授权豁免房地产投资信托公司用于发放给股东的普通收益和资本收益部分的税收，但房地产投资信托公司必须满足以下前提条件：
1、投资者的权益必须以可转移的投资股份凭证的形式加以保证。
2、房地产投资信托公司必须有超过100个以上的股东。
3、五个或以下的个人不得拥有信托股票价值50%以上的股份。
4、信托收益的75%必须来源于房地产，如租金、按揭收益、房地产出售的收益等。
5.、净收益的95%必须分发给投资者。
房地产投资信托的运作模式类似于投资者通过共同基金(Mutual Fund)投资股票和债券，普通的投资者就是通过投资信托公司来投资房地产的。房地产投资信托有三种基本形式：
1、房地产投资信托(Mortgage REITs)。从事房地产开发的融资业务。按揭房地产投资信托通常向金融借贷机构借款，然后连同投资者的资本，转而向缺乏资金的房地产开发商和建筑商发放贷款。
2、资产房地产投资信托(Equity REITs)。投资者的资本用于购买房地产，然后从房地产的经营中获取利益。
3、混合房地产投资信托(Hybrid REITs)。包括房地产和房地产按揭，是一种混合型的投资方式。
政府对房地产产权的控制权力 (Government Powers)
根据法律，房地产拥有者对房地产拥有 ** 大化的权利，但要守制于联邦、州、市政府为公共福利目的的控制。政府的主要控制权力有：
1、税收(Taxation)。政府依法对房地产征收房地产税，用以支持政府日常的运作支出。房地产税(物业税)是政府税收来源的一个重要组成部分。
2、警察权力(Police Power)。这是一种授予政府的权利，据此州立法机构颁布法令，用以保护公众健康和安全，推进公共福利。房地产的使用和占有须受到该法令的制约， 包括区域规划和建筑条例、环境保护法等。这些法令对房地产的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等进行必要的调控。
3、征用权(Eminent Domain)。政府可以行使征用权，在为了公众利益和使用目的的前提下，依法征用私人拥有的房地产。 但征用权的运用须满足两个条件：
(1)征用必须为公共利益用途，且须经法庭核准并签发指令;
(2)必须对被征用者进行公平的赔偿，赔偿方式和数额由法庭决定。
依据州法律，征用权一般授予一些相关的政府机构和半公共(政府)机构， 如土地清理委员会、公共房屋发展和重建局、铁路和公用事业(水、电、电话、煤气等)公司等。
4、充公权(Escheat)。当房地产所有者死后无合法继承人，或未留遗嘱变成无主房地产的，或犯有重罪影响对房地产的占有的，联邦和州政府可依法行使充公权收回房地产。
移民土耳其的发财之路十五：房地产开发
房地产，永远是一个受全国绝大多数人关注的点。每当房价有了波动，无论房价是下跌还是上涨，无论有多大的幅度，都会引起非常多的人讨论。
土耳其一共有人口八千万，其中五分之一生活在伊斯坦布尔，使得伊斯坦布尔变成一个极大的世界级都市，在整个欧洲范围内只有莫斯科的规模可以与之相提并论。
不仅如此，伊斯坦布尔目前仍然在人口持续流入的过程中，城市的发展仍然在高速前进过程当中。
大量的人口，会带来大量的居住需求。目前伊斯坦布尔的高楼大厦数量显然有些不足，仍然有比较大的发展空间，土耳其买房投资需求依然旺盛。目前由于国际形势的原因，伊斯坦布尔的房地产行业被暂时压制，但是一旦国际形势发生变化，这里的房地产行业将会有一个井喷式发展。
那么在伊斯坦布尔进行房地产开发的话该怎么做呢？
和中国不同，土耳其没什么拆迁计划，与之相对应的拆迁补偿也不存在。但是对于老旧的住所，是允许进行翻新的。所以在土耳其开发房地产，主要分为两个方式，老楼翻新和新楼建设。
一、老楼翻新
伊斯坦布尔是一个存在了数千年的古都，自第一次世界大战之后就一直在快速扩张，有很多老旧的建筑需要翻新，其中不乏八九十年代甚至五六十年代的建筑。对于老楼翻新，其建设速度肯定远比盖一栋新楼要快得多，毕竟架子已经都有了。
但是有一点，因为是老楼翻新，那么新建成的建筑必然会在某种程度上受老楼的影响。比如电路布局，燃气布局，管道结构，房屋结构，楼层高度等。在翻新过程中可能会做一些有限的调整，但是承重墙肯定是很难改变的。
一个老旧的苏式筒子楼，再怎么改也不可能变成豪华住宅。
老楼最大的风险在于不能保证质量。与欧洲其他各国的老楼不同，伊斯坦布尔刚好在欧亚大地震带的正上方，一个老旧设计的老楼，很难说在几十年间中受到了多大的影响或内伤。可以直观体现的就是，各保险公司更愿意承接新楼的地震保险，对于翻新老楼的项目会提高保费与限制，对于有些风险较大的项目甚至会拒绝进行保险。
当然，老楼翻新项目也有其自己的优势。比如投资小，资金回笼快，审批手续简单等。
土耳其法律规定，售楼时必须申明此楼是什么时候建成的。如果有开发商没有说明，或者用翻新完成时间当做楼的建成时间，想要蒙混过关的，必然会遭受巨额罚款，严重甚至会被提起公诉。
二、新楼建设
伊斯坦布尔当然不能只让翻新老楼，老楼就那么多，质量参差不齐，市政局也不敢说哪个楼完全没问题。所以在伊斯坦布尔，房地产建设还是以建设新楼为主。
在这里，有一个政策限制，非土耳其公民如果想要开发新楼的话是有限制的，土耳其法律规定，非土耳其公民最多持有所在区域10%的土地，并且在整个土耳其范围内不能超过30公顷。如果是普通居住，这个限制已经足够，但如果要开发的话，这个数字就有些捉襟见肘。所以，拿到土耳其护照移民身份，将会是建设房地产的第一步。
土耳其没有所谓土地出让金，产权全部归私人所有。对于土地的获得，一般有两种方式。一是直接向土地所有人购买空旷土地，二是购买老旧建筑直接拆除重建，很少有土地是直属于土地局的。
无论哪一种方式，项目开发的方案都要先进行公证，然后提交给市政府批准后才能动工。
完全建设新楼盘会在资金方面有一定的压力，但是新楼盘无论是售价还是接受度是明显高于翻新老楼的，总体利润也相应高出很多。
依照目前的情况，在伊斯坦布尔开发房地产是一件稳赚不赔的生意，只是需要的成本会很高。因为是一种大规模投资的生意，还是有一定的难度与风险的，不过最终利润会很可观
利润★★★★★★★★
风险★★★★☆
成本★★★★★★☆
难度★★★
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