在美国移民的条件。
澳洲房产投资存在的隐形风险既然是投资，那么就存在着一定程度的风险。那么笔者今天就来给大家分享一下在澳洲买房置业的隐形风险。
银行贷款比例（LVR-Loan to Value Ratio）的风险
在澳洲买房投资的人为了发挥杠杆原理，绝大多数都向银行贷款。一般银行可贷80%，有些楼盘和职业（如医生、律师等）可借90%。但随着房市和供需的变化，有时银行可能会下调贷款比率LVR。有些房型如酒店式公寓和学生公寓的贷款比例略低，有时银行只贷70%甚至60%。只要有闲余的钱，只要房子好，万一银行下调lLVR也未必是坏事。少借一些，将来就可以少还一些，因为毕竟日后要把银行的贷款都还上。
估价的风险
有时在不同的澳洲城市，根据银行对房市及楼盘地点和质量的看法，根据估价师对房市的态度（乐观或悲观），有时估价比购买的合同价低一些。如果投资者没有其他房子作抵押，要用现金成交，那么遇到估价略低的情况，就要自己往里多放些钱。只要房子地点、质量都好，购买的价格合理，即使银行的估价略低，也不用惊慌，更不用担心。如果说商业地产的估价是按照租金回报有一个固定的估值公式，住宅地产的估价基本上只反映估价师的个人观点，并不代表市价。只要有钱成交，少借一些也未必是件坏事。
澳洲的五大首府城市的房产周期各有不同。一般在处于上升期的城市里（比如目前的悉尼），银行估价有可能会相同于甚至高于买价。在处于低谷或价格回落的城市里，估价有时相同于或略低于买价。其实目前在悉尼的某些区由于房市过热、价位太高已开始出现一些估价低的情况。
如何控制这种风险呢？首先不要惊慌，也不要抱怨。投资时手头的现金留些余地。只要地点好、楼盘好，其长期的升值潜力照样很大。
空租的风险
澳洲住宅地产的空租率一般在3%左右。只要地点好，房子都可以很快租出。有时新楼盘交割时因同时上市出租的房子需要几周陆续租出，都住满后，在任何时间同时上市的房子就只有一、两套，再出租时就轻而易举，加之前一个租客搬离之前至少要给三周通知。房子长期出租及高租金的最大保证是房子本身的地点和设计、质量。
个人现金流的风险
由于澳洲房产投资是个长线投资，在一个较长的时期内人的境况可能会发生变化，生意有好有坏，工薪阶层有时会暂时丢工。但不要因此而不投资。在澳洲，只要愿意工作，即使暂时丢工，再找一份工作并不难。当一个人有需求有理由时（比如养投资房），找工就更容易些。
信心的风险
这可能是几种风险中最大的风险。这个风险控制不好，投资者就可能前功尽弃。这一风险在很大程度上受前四个风险的影响。当房价不升，当贷款、估价、出租遇到点挑战的时候，如果投资者目标不明确，缺乏心理准备，身边多消极的人，他就有可能对投资失去信心，从而选择放弃。克服这个风险的最好办法是明确投资目标，坚定对借房产投资实现财务自由的信念，提高自己的心理素质，只听有成功经验和投资结果的人的建议。
延伸阅读
在澳洲买房有什么优势？澳洲房产的四大亮点
在众多的海外房产投资市场中，澳洲房产一直是以成熟、稳健、安全、风险较小，而得到了众多投资者的青睐。实际上，澳洲房产市场的优势不仅限于此，在房产细节处理方面更为让人省心。今天就来和大家分享一下在澳洲买房独到的细节之处。
亮点一：精装修
在澳洲房产中，所有的公寓房都是精装修好了的，建好就可以入住。除了基本的硬装之外，澳洲公寓里面几乎配备了所有的必需品如同微波炉、洗碗机、烘干机，天然气、空调、烤箱、地毯，窗帘等。只需要添置软装家具如床铺，沙发，冰箱等即可入住。此外，澳洲建筑业质量过硬，设计感也很强。澳洲本地的大开发商质量都非常好，外观折旧小，可保持十年如新。澳洲很多大的开发商都是世界知名，所造的建筑都是让世界惊叹的。
亮点二：后期维护到位
澳洲的生活小区都是非常干净整洁，已经十几年的小区看起来和新的差不多。一方面是住户爱惜，更重要的就是物业管理到位。从最初筛选房客开始，租赁管理公司就会优先评级房客质量，挑选收入稳定的高薪白领人群，保证了租客的质量。其次，物业管理会对公寓每天进行日常清洁，定期清洗地毯，定期维护游泳池/健身馆等设施，包括防火安全检查也很仔细，确保大楼保持安全舒适的居住环境和后期维护。
亮点三：法律体系完善
很多不熟悉澳洲的人士会担心在澳洲买房是否有法律方面的风险。首先，澳洲拥有强有力的核查与制衡制度，以及备受尊重的司法和执法系统，以及公开、有效和透明的法律框架。且澳大利亚的房产市场受严格的国家监管，购房者将受到多方面的保护，风险非常小。
亮点四：规范的房屋操作市场
澳洲政府严格规范了从事地产行业人员的资质审批，包括律师、代理人、经纪人等。从事地产活动的专业人员必须具有一定的学历，相应的实践经历，且考试合格颁发资质证书，经注册登记后才能执业，行业非常规范。无论是买房卖房，还是租房管理，澳洲都有最完善的体系保护房产持有人。对于海外买家来说，清晰透明的操作市场保证了投资的安全性，买家无需自己操心，完全可以做到足不出户投资海外，即省心又放心。
澳洲房产属于高回报和稳定的投资项目，这也是其能够成为越来越多投资者首选的原因。有数据显示，自2015年来，中国已经成为澳洲房产市场最大买家，比第二大海外投资国美国多了三倍。澳洲已经成为众多高净值人士海外投资和资产配置的最佳选择。
在澳洲与中国购买房产有什么区别？
区别之一：产权
中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，由此也带来了中国和澳洲房地产市场的诸多不同之处，了解这些区别，是我们进行澳洲房地产投资的知识基础。首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有 ** 居住权的居民只限购一套。
产权拥有期
中国：70年产权
澳洲： ** 产权
澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有 ** 土地所有权，而不是租赁权(国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权)。而实质上“ ** 产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。除非您拥有的土地是政府计划的军事用地或者文物遗产等，拥有时限才可能会受到限制，但这种情况通常都会在土地购买时加以说明。
如果是租赁权， 您只能在一定期限内拥有土地。在中国，目前这一期限是70年，国内 ** 近对使用权的问题讨论热烈，估计70年的使用权可以续约，但是需缴纳一定费用，所以在房地产评估时，过了一定年限的房地产价值会降低。
但是， ** 产权的房地产就不会存在这个问题。因此， ** 产权对于投资来说更优越，能够长久保值、增值。
区别之二：增值潜力
在澳洲，房价的走势是相当稳定的，年增长7%—10%，大约7—10年翻一番。尤其是自90年代开始，在全球经济宽松的大背景下，增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的，外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而，近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求，也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需，刺激了经济。这些移民中，又以中国人做出的贡献 ** 为巨大。
澳洲房价的涨幅虽然不如中国，但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行，澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康，风险相对较小。
区别之三：空置率和回报
空置率(vacancy rate)
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。
下面是几组数据参考：
2014年2月末，上海商品房空置面积由2010年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，空置面积扩大了近一倍，其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看，空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米，占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米，占全部商品住宅空置面积的60.2%。
北京市公安局人口管理总队发布的数据显示，截至目前，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
空置率在10%-20%便是空置危险区，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲 ** 大的城市悉尼为例，空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。
上文提到，30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。
对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。
租金回报率 ROI (return on investment)
简而言之，租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均 ** 率均小于3.5%。其中，北京的 ** 率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。
与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston、Townsville一类的矿区或军区，人多房少无高楼，租金回报率会是难以想象的11%—13%!
区别之四：贷款难度
贷款难度
在澳洲，房产投资者向银行申请贷款的难度要比中国低的多。即使是留学生也可以申请贷款。在经过BROKER的专业指导之后，一般都可以申请到80%的贷款。不需要额外的抵押物，房子本身就是你的抵押物。这足以说明银行业对澳洲房的地产市场具有充足的信心!试想，如果你的还款能力出现问题或者破产，银行只需收回这套房产，并以当时的价格对外竞拍。银行敢于这么做只能说它有把握回收之后的市场价格肯定高于它放贷时支付的价格，这可是赚钱买卖!要知道，悉尼平均每周有十套房产被银行收回再拍卖……房产泡沫的说法不攻自破。
并且， ** 近的种种经济指标和数据指明，澳洲房产泡沫的确很少。澳大利亚是目前为止仍然保持标普、惠誉和穆迪AAA主权评级的 ** 发达国家。在这个国家信用风险愈演愈烈的时代里，澳大利亚2011-14财年预算赤字占GDP的比重大致仅为3%。与被称为避险天堂的日元资产比(2011-14财年预算赤字占GDP的比重为195%)，澳元甚至已经具备了部分避险功能。即便是十年一遇的经济危机，对澳洲房产市场也并没有过可见的冲击，原因是房产市场占据了平衡澳洲经济发展的角色。每当对世界经济有不安定预期时，澳大利亚政府便会采取一系列措施鼓励房产市场，刺激内需。这些政策包括降息、政策性补助等。
贷款首付
房屋贷款在投资上起了金融杠杆的作用，用较小的投入博取较大的投资收益。在租金与贷款利息持平的澳洲，首付当然是越低越好。购买澳洲房产首付仅为10%。反观国内，05年开始国务院下令，个人住房贷款首付提至30%，第二套房贷首付不低于50%。如果购买的第二套房用做投资用途及出租，那么在理论上已失去了投资价值。因为“单纯预期房屋增值获取收益是不理性的不正确的投资”。
目前已有对澳洲房市了解的留学生家长开始打起了“以房养学”的算盘。的确，以今年墨尔本房屋中位价两房60万为例，购买楼花的订金只需5%—10%,即3万—6万澳元，一个留学生不到一年的学费+生活费。两年后楼盘竣工，按照年增长7%计算，房屋已增长至68.4万，加上1万澳元的投资者政府补贴，获利将可能是两年的学费。
其后如果将此房用于自住，付的是和房租差不多的贷款，得到的将是一套房子。如果将此房用于出租来抵消贷款，找个房价高的年份卖掉，得到的将是大笔的capital gain。如果一边自住，一边将此房的Master room租出去，自己住小间，每年给租客涨房租(贷款是不会随房价涨的)，既节约了自己的房租，还将得到卖房时capital gain。当然了，在这样一个讲求专业的国家，一定要找个专业的投资顾问研究项目发展走势，专业的broker帮助实现贷款，专业的律师维护 ** 大权益，专业的会计会帮助避税。
只付利息
澳洲的银行是允许购房者只还贷款利息不还本金的!为什么可以只还利息?国内房屋使用权70年，所以当然要在房屋使用的期限内把钱付清。而澳洲的房屋是私有财产，无限期，那么你想什么时候还清就什么时候还清!
为什么要只还利息? ** ，既然购买不动产是一种投资，那么利益 ** 大化风险 ** 小化就是我们的诉求。投资者有风险喜好和风险厌恶之分，及对投资项目的信心强弱不一。如果没信心，就少投钱，将多余的钱放自己口袋里。如果很有信心，那不如拿pay-off的钱在其他地区多买几处房产，既实现了利益 ** 大化又分散了风险。第二，只还利息还能使每年的账面亏损 ** 大化，退尽量多的税回来。反之，pay-off以后，租金收益超过了折旧depreciation了怎么办?不仅不能退税还得因为投资盈利而上税!
再融资
当房价涨了以后，例如60万的房子涨到了70万，那么，可以用这10万的涨幅向银行申请再融资。拿这“隐形”的10万作为第二套房子的首付，“免费”购买第二套房产。以此类推，每隔几年便可以向银行申请Refinance，轻松走上投资理财的正确道路。这就是西方版的母鸡生蛋，蛋变母鸡的故事。在发达国家，想要一夜暴富的几率非常低，巨额的财富往往都是通过每个人的努力慢慢积累起来的。掌握了正确的投资理念，每个人都可以生活的很好。
在英国移民生活购房步骤详解
在英国移民生活购房步骤
第一步：房价协商房屋中介拿供房产描述，买家对房产出价，最终买卖双方敲定成交价格。讲价阶段不需要交押金。但如果是购买期房，开发商通常会索要定金，大致1000镑（1万当局币）左右。协商阶段，交易不受法律保卫，购房者可以自由终止房产交易。
第二步：房屋评估及贷款申请如果房屋购买需要银行贷款购买，通常买家需要向银行出示房屋评估鉴定书。房屋评估鉴定师将对房屋的建筑结构，目前状况和安全系数等干出具体的报告。如果没有问题，买家的律师将调查房产的合法所有权，而银行将正规办理相关贷款手续。 第三步：查证房屋所有权的注册登记档案买方律师在国家地产登记局（UK Land Registry）查证该房屋所有权的注册登记档案是否属实。如果房产在法律上存在职何特殊限制，会对房产价值产生影响。律师同时调查对房产相关背景，包括地域环境，排水系统和将来建筑计划等信息。
第四步：签署合同如果上述查证没有问题，买方和卖方律师将起草房产买卖合同条目。双方一旦签署了合同，房产交易将受来法律保卫。通常买家会在此时向卖家支付房价的5~10%干为押金。购买期房通常是在价格协商完成后便签署合同。
第五步：完成房地产交易从签署合同来最后交付房款，通常需要1个月。在此期间，银行会利用这段时间把购房者申请的贷款转账给买方律师，最终经过卖方律师，进入卖家的账户。买家的名字被记录在国家地产登记局（UK Land Registry）的注册登记档案。一样从最初的价格协商来最后的房屋交接需要3个月的时间。
在澳洲买房，这些过户事宜你一定要知道
在澳洲购置物业交房时，有个专业术语叫做“Settlement”，很多海外买家在第一次购买澳洲房产时可能对“Settlement”有点疑惑，下面小编就为大家梳理一下，以帮助您更好地在澳买房和投资。
什么是“Settlement”？
简单来说，Settlement就是正式过户，买家在当天真正成为房产的主人。
在法律意义上：Settlement就是银行与买家和卖家法律代表（Solicitor）一起来最终完成您所购买房产上的法律、经济和贷款等各项事宜，将把房产的产权从卖家名下正式转到您的名下，双方结算所有款项。
Settlement的具体日期一般会出现在您所签字的合约上。
在Settlement之前，您需要完成的事： 拥有一个过户代理人，一般都是您的房产律师； 准备好买家和卖家双方都已签好字并注明Settlement具体日期的合同；准备好足够的现金或贷款用于支付过户所需的所有费用，包括印花税、律师费、保险费、注册费以及相关其他费用； 已经对房产做好最终检查（final inspection），房子的结构、电器和设施与合同里的描述一致；
什么是房产最终检查（Final Inspection）？
在Settlement之前，您本人或者指定代理人去最终仔细检查一下您购置的房产，确保房子里的电器和设施等都可以正常工作，并与合同描述一致。如果您还是不放心的话，可以聘请专业人士帮您检查房产，但需要费用。
关于Settlement当天
过户当天，在约定的时间和地点，您的过户代理人（房产律师）与银行代理人和卖家代理人会共同签署相关文件并交至政府产权管理相关部门（Title Office）从而将您注册为房产的所有者。
您本人和卖家都无需参与这个过程。
房产过户Q & A
Q：如何知道房子快要过户了？
A：房子过户前三个月左右，家和置业会联系准业主们告知房子目前的进度，预计过户时间，并提醒需要贷款的买家开始申请贷款。 过户前14天，准业主们会收到来自买家律师的“过户通知”邮件，并附有尾款支付清单(如图)；
Q：什么是“买家调整费”？
A：在房子过户之前，卖家有时候会预先支付了与房产相关的费用，例如：市政费，物业费等。过户进行时，这些费用从“卖家调整费”中扣除。过户完成后，律师会把剩余的钱退还给买家。
案例：房子在2017年6月7日过户，过户时，市政管理费(2017年1月1日-2017年6月30日)已经由卖家支付。过户时，买家需要把2017年6月7日 – 2017年6月30日期间的市政费还给卖家。
Q：过户尾款如何支付？
A：尾款支付有两种情况： 申请贷款：有贷款的准业主把扣除贷款后“仍需提供的资金”转入贷款银行账 没有贷款：过户尾款转入买家律师的信托账号等待过户。
Q：资金到位后是否当天就能过户？
A：不是的。买家律师告知准业主确定过户日期，律师确认资金到位后，根据买家要求，预定过户日，需时2-3天。
Q：过户的时候买家需要在场吗？
A：不需要。过户只需要卖买双方律师协助完成，过户完成后，准业主到指定地点领取钥匙和相关资料即可。
Q：没有“房产证”如何证明房子是我的？
A：以下的其中一项都能证明：? 卖买合约；? 过户确认信；? Certificate of Title;? 市政管理费账单
Q：房子过户后我还需要做些什么？
A：取决于您的房产是自住还是投资： 自住：领取钥匙后可马上入住。 出租：在房子过户前，找到合适租赁中介，签订Form 6协议。租赁中介开始为准业主寻找租客；过户后，中介安排租客入住。
澳洲移民就业和生活所需的签证详解
澳洲移民就业和生活所需的签证。在澳大利亚工作和生活所需的签证具有许多种类，如下所示：
【澳洲移民就业和生活所需的签证--一般技术移民】
您期望在澳大利亚生活、工作和定居。您拥有澳大利亚劳动力市场所需的技能。您认为澳大利亚繁华的经济及其不断增长的高技能劳动力供给和低失业率会为您制造更好的工作机会和提升您的职业。那么，一般技术移民是最适合您的签证计划。
一般技术移民的前提条件：
年龄低于 50 岁
拥有优良的英语技能
拥有在澳大利亚所需的技能和资格证书。
【澳洲移民就业和生活所需的签证--商业技能移民】
澳大利亚的高生产力以及强劲的经济进展势头吸引了您。您熟悉到澳大利亚的商业进展前景并期望利用自身的专业知识到此来开展商业活动。假如您期望来澳大利亚投资或建立公司，您可以申请澳大利亚商业技能计划下的签证。商业技能计划下的签证挑选多种多样。
1) 企业所有者
此签证选项适用于拥有既定的商业职业并期望在澳大利亚从事新公司或现有公司所有者工作的客户。
2) 高级治理人员
拥有在澳大利亚成功治理企业技能的大型海外公司的高级治理人员可申请此签证。申请人必须具有大量净资产，并在澳大利亚从事新公司或现有公司的治理工作。
3) 投资者
拥有相关经验并期望将大量资金在固定时期内投资于澳大利亚政府证券的客户可申请投资者签证。
4) 商业人才
拥有成功的海外公司、期望参与澳大利亚境内新公司或现有公司治理，并被担保州确定为能够带来非凡经济效益的的高级商业人才可申请此签证。
【澳洲移民就业和生活所需的签证--雇主担保移民】
期望雇佣适合的海外人员来澳大利亚工作的澳大利亚或海外雇主可申请雇主担保计划下的签证。雇主可推举并担保技术熟练的员工临时或永久性来澳大利亚工作。雇主担保移民计划下有三种不同的签证可供挑选。
1) 雇主推举
当澳大利亚劳动力市场无法填补职位真空时，澳大利亚雇主可雇佣全职高技能工作人员。
2) 地区担保移民
此签证类别答应澳大利亚相关地区或低人口密度地区的雇主在本地劳动力市场无法满足需求的情况下招募工作人员来填补高技能职位。
3) 投资澳大利亚支持的技能计划或劳工协议
此计划旨在鼓励准备进行重大投资的国际公司挑选在澳大利亚进行海外直接投资。
