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房地产，永远是一个受全国绝大多数人关注的点。每当房价有了波动，无论房价是下跌还是上涨，无论有多大的幅度，都会引起非常多的人讨论。
土耳其一共有人口八千万，其中五分之一生活在伊斯坦布尔，使得伊斯坦布尔变成一个极大的世界级都市，在整个欧洲范围内只有莫斯科的规模可以与之相提并论。
不仅如此，伊斯坦布尔目前仍然在人口持续流入的过程中，城市的发展仍然在高速前进过程当中。
大量的人口，会带来大量的居住需求。目前伊斯坦布尔的高楼大厦数量显然有些不足，仍然有比较大的发展空间，土耳其买房投资需求依然旺盛。目前由于国际形势的原因，伊斯坦布尔的房地产行业被暂时压制，但是一旦国际形势发生变化，这里的房地产行业将会有一个井喷式发展。
那么在伊斯坦布尔进行房地产开发的话该怎么做呢？
和中国不同，土耳其没什么拆迁计划，与之相对应的拆迁补偿也不存在。但是对于老旧的住所，是允许进行翻新的。所以在土耳其开发房地产，主要分为两个方式，老楼翻新和新楼建设。
一、老楼翻新
伊斯坦布尔是一个存在了数千年的古都，自第一次世界大战之后就一直在快速扩张，有很多老旧的建筑需要翻新，其中不乏八九十年代甚至五六十年代的建筑。对于老楼翻新，其建设速度肯定远比盖一栋新楼要快得多，毕竟架子已经都有了。
但是有一点，因为是老楼翻新，那么新建成的建筑必然会在某种程度上受老楼的影响。比如电路布局，燃气布局，管道结构，房屋结构，楼层高度等。在翻新过程中可能会做一些有限的调整，但是承重墙肯定是很难改变的。
一个老旧的苏式筒子楼，再怎么改也不可能变成豪华住宅。
老楼最大的风险在于不能保证质量。与欧洲其他各国的老楼不同，伊斯坦布尔刚好在欧亚大地震带的正上方，一个老旧设计的老楼，很难说在几十年间中受到了多大的影响或内伤。可以直观体现的就是，各保险公司更愿意承接新楼的地震保险，对于翻新老楼的项目会提高保费与限制，对于有些风险较大的项目甚至会拒绝进行保险。
当然，老楼翻新项目也有其自己的优势。比如投资小，资金回笼快，审批手续简单等。
土耳其法律规定，售楼时必须申明此楼是什么时候建成的。如果有开发商没有说明，或者用翻新完成时间当做楼的建成时间，想要蒙混过关的，必然会遭受巨额罚款，严重甚至会被提起公诉。
二、新楼建设
伊斯坦布尔当然不能只让翻新老楼，老楼就那么多，质量参差不齐，市政局也不敢说哪个楼完全没问题。所以在伊斯坦布尔，房地产建设还是以建设新楼为主。
在这里，有一个政策限制，非土耳其公民如果想要开发新楼的话是有限制的，土耳其法律规定，非土耳其公民最多持有所在区域10%的土地，并且在整个土耳其范围内不能超过30公顷。如果是普通居住，这个限制已经足够，但如果要开发的话，这个数字就有些捉襟见肘。所以，拿到土耳其护照移民身份，将会是建设房地产的第一步。
土耳其没有所谓土地出让金，产权全部归私人所有。对于土地的获得，一般有两种方式。一是直接向土地所有人购买空旷土地，二是购买老旧建筑直接拆除重建，很少有土地是直属于土地局的。
无论哪一种方式，项目开发的方案都要先进行公证，然后提交给市政府批准后才能动工。
完全建设新楼盘会在资金方面有一定的压力，但是新楼盘无论是售价还是接受度是明显高于翻新老楼的，总体利润也相应高出很多。
依照目前的情况，在伊斯坦布尔开发房地产是一件稳赚不赔的生意，只是需要的成本会很高。因为是一种大规模投资的生意，还是有一定的难度与风险的，不过最终利润会很可观
利润★★★★★★★★
风险★★★★☆
成本★★★★★★☆
难度★★★
精选阅读
2019年将会发生什么?土耳其房地产和经济预测！
2018年初，土耳其里拉暴跌的消息传遍全球，引发了土耳其国内的担忧。外国投资者利用本国货币相对坚挺的优势投资土耳其房产，掀起了一波投资热潮。土耳其总统埃尔多安为了刺激当地经济，降低了获得土耳其护照的投资门槛。
土耳其护照入籍项目，于2018年9月，将投资门槛从100万美金降低至25万美金，引发了来自世界各地的人，对土耳其房产的浓厚兴趣。而对于任何一个想去土耳其投资的人来说，2019年，土耳其仍然非常乐观，有利可图。
一、 经济趋势
尽管里拉有所波动，但土耳其的前景依然乐观。2018年，土耳其经济增长4.4%，预计2019年将增长3.9%。相对于其他国家，这个数字还是非常乐观的。
尽管土耳其的货币危机前景黯淡，但投资者对房产的兴趣一直保持稳定，因为土耳其的基础建设十分强大，其他的一定都会好起来。
二、 房产趋势
1. 土耳其房产趋势会继续往上升。
土耳其的平均年龄是30岁，是欧洲所有国家中年轻人口最多的国家。土耳其正有一大批受过高等教育的年轻人步入成年。他们有能力消费最先进的电子产品。这些新富人群正在寻找优质住宅。
土耳其房产专家Deggin称，土耳其房价上升并没有放缓的迹象。每年大约有20万人搬到伊斯坦布尔，其中大部分都是来伊斯坦布尔工作的年轻专业人士。他们对房产质量有着更高的要求，健身房、泳池、商店、地铁等配套都必须齐全。预计5年之内，土耳其房价会再增长30%。
2. 城市重建将继续
伊斯坦布尔市中心，交通便利，基础设施完善，周围遍布着高质量的医院、学校和休闲娱乐设施，成为投资者的前沿地区。并且，土耳其的城市重建在过去的成功将继续延伸到2019年以后。
投资者关注土耳其房产还有一个原因。这些地区的房产大部分为期房，是一项中期投资，需要在3到5年内发挥潜力。这正好符合土耳其投资入籍计划的时间表，因为投资者被要求持有房产3年之后才能出售。因此，投资者不妨利用这3到5年最大化它的巨大潜力。
三、 更多的外国人将获得土耳其公民身份
降低土耳其护照入籍的最低投资要求，是土耳其政府的明智之举。它确保了新一批房地产投资者的到来。当下，土耳其超过50%的房产买家都是为了去土耳其寻求更好的生活方式以及土耳其护照。
土耳其作为中国“一带一路”的重要合作伙伴，越来越多的中国人选择去土耳其投资房产。中国人口巨大，是一个充满活力，热爱旅游的年轻人群体。他们在寻找新的趋势，并寻找外国投资机会。中国人来土耳其投资，这不是昙花一现，这是一个持续的趋势。
专家点评：
土耳其是一个不断超越预期的国家。尽管经济发展中出现了一些意外，但基本面依然强劲。随着政府对土耳其护照入籍项目投资额的降低，2019年肯定会涌现一大批外国投资者去土耳其购买房产，并获得护照。2019年的土耳其房产市场，对于投资者来说，必将是激动人心的一年。
希腊房地产的外国投资激增!
希腊是欧洲爱琴海的一颗明珠，拥有众多的历史古迹和自然风光。早在2000年前，希腊就诞生过众多的历史先贤，是人类文明的发源地之一，其政治体制以及哲学思想影响世界一直到今天!如今，希腊已迈入发达国家行列，并向全世界广招移民，希腊投资移民政策被众多国家的投资者所青睐，是目前投资移民界炙手可热的地区之一。
根据希腊银行最近公布的 * 数据，2019年前六个月在希腊购买房产的外国资本与2020年同期相比增长了49%。去年，外国人在希腊购买房地产的金额也创下了纪录。根据官方数据，在2019年1月至6月期间，非希腊公民在全国购买房产的总投资达到7.4亿欧元，2020年为11亿欧元，2020年为4.15亿欧元。
如果今年的趋势延续到2019年下半年，那么今年将是外国资本投资希腊房地产的又一个破纪录的一年。更具体地说，与2020年相比，2019年雅典的房地产价格已经平均增长11.1%。保守的希腊新政府承诺，将在近期实施一系列减税措施，以提振希腊房地产市场。
可见希腊购房移民的火爆，近年来，希腊经济的持续好转，让越来越多的人看到希腊的巨大商机，同时双边贸易的强化和经贸往来的密切，让更多的国人开始了解这个国家，热爱这个国家，对于想要移民的人士来说，除了美国加拿大等老牌移民国家，又有了全新的选择。
希腊购房移民手续简单，您通过房产中介买了希腊的房子，交齐了税费，在拿到居留卡之前关注一次希腊本土就可以。即使您拿到居留卡之后还想在国内工作，希腊没有移民监，不强制要求您必须住在希腊。希腊的护照含金量排名世界第六，可以在世界180多个国家自由通行。
解析葡萄牙房地产市场
葡萄牙推出黄金居留计划以来，受到很多人追捧，在葡萄牙，房地产市场主要包括住宅、写字楼、商业地产和工业地产等业态。本文将从介绍葡地产市场概况入手，分析研究葡地产市场各业态情况和投资市场及相关政策措施，对葡地产行业做一初步探讨。
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。全国分为18个行政区，308个市镇，另有位于大西洋上的亚速尔和马德拉群岛2个自治区。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。
进入90年代，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府投资了许多基础建设项目，地产行业受惠，地产经济畅旺。2010年葡发生债务危机后，地产行业一路下行，至今未走出低谷。葡地产各业态情况如下：
住宅地产市场
据葡住房管理部门介绍，葡80%人口住在城市，其余住在农村。国民自有住房拥有率达67%，在欧洲国家中居前列。
从住宅类别看，主要有新旧house、公寓、别墅、廉租房和度假房。还有每年交钱有权使用几周不等的时段房、付三分之一房款，将物业回租给发展商若干年，购房者每年有权住几周的回租房、亲戚朋友共同持有的合伙产权房等类型。
从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。
2009年新住宅开工许可量是2.71万套，2010年是2.47万套，下降9.3%。2010年，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。
与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高，其中，1919年前的占8%，1919年至1945年的占11%，1946年至1960年的占11.3%，1961年至1970年的占12.5%，1971年至1980年的占17.5%，1981年至1990年的占20%，1991年至2001年的占19.2%。
目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
为保障低收入家庭的住房，葡政府为其提供了廉租房，并制定了相应法规加以监管。目前，共有廉租房12万套，由政府统一建设和管理。葡萄牙住房保障管理局现有人员250人。葡有3%人口住在政府提供的廉租房。政府按家庭人口多少，收入水平等条件，提供面积不等的住房，每月收取10至20欧元低租金。
目前收入在700欧元的家庭才有资格申请，并视供应情况，须等候2至5年左右的时间。据介绍，合资格国民也可以较低价格从政府购买，但业主在7年内不能转售。由于葡萄牙有很严格的保护租客条例，虽然制定了廉租房的退出机制的法律，但在执行中遇到了很多困难，葡在这方面也在积极研究改革方案。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。
写字楼市场
主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米，分布在7个区域。1、2区是所谓的里斯本CBD，即中央商务区。3、4区在里斯本内，5区在世博园一带，6、7区是外围的卡斯卡西亚和辛德拉市。在过去的20年里，写字楼供应量的增长在2至3%之间。
大里斯本写字楼需求的峰值出现在2008年，当年交易量为24万平米。随着经济危机加深，目前成交量回落至2003年的水平。从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，与匈牙利首都布拉格持平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。
大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，在欧洲也是最具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两部分，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。1990年至2010年间，从投资总额分布来看，商业占43%，写字楼占37%，工业地产占8%。其余占12%。2010年2季度，工业地产、写字楼和购物中心的投资回报率分别是8.2%、7%和6.2%。葡地产投资基金相对比较活跃，并可追溯到1987年。1987年1月，葡制定了的一项法令，对该市场做出了规范。
根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，相信将吸引包括我国在内的国际投资者。
（来源：搜房网）
法国房地产投资市场如何？
在法国，住房短缺是一个严重的问题，政府正在考虑各种政策来解决这个问题。世界各地的投资者现在都对法国房地产市场感兴趣。
自去年公共住房被出售给私营部门以来，法国房地产市场开始受到关注。法国国家铁路公司(SNCF)的子公司向一个机构投资者社区出售了大约4,000套(约15亿欧元)的大型住宅资产。
法国中低收入群体的住房短缺问题严重。其中一个因素是人口构成的变化。虽然供需之间仍存在较大差距，但对出租房屋的需求正在上升，特别是对年轻人和工人而言。
总理爱德华·菲利普去年10月宣布，他将对国有房地产资产管理进行重大改革，以解决问题。时机有利，机构投资者全都流入欧洲的家庭住宅。它被认为是一种产生低风险，高可靠性现金流的资产，并且已在英国，德国，西班牙，荷兰，瑞典，奥地利，波兰和其他地方进行了大量投资。
可以说，出售SNCF的住房资产证明海外有大量需求。许多市场外拍卖包括大型美国投资基金，如Blackstone和union Investment在德国。
目前市场上的住房资产并不多，因此许多机构投资者正在将法国住房开发添加到其投资组合中。毫无疑问，住房开发对未来法国房地产市场将是重要的。
与巴黎大都市区的大型重建计划“大巴黎项目”相关的住房开发也引起了人们的关注。将开发新的基础设施，如地铁(地铁)网络，现在不太受欢迎的地区将在未来几年吸引人们的关注和高需求。
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